云南省人民政府关于印发云南省技术产权交易暂行办法的通知

上一篇: 绍兴市行政执法监督实施细则
下一篇: 鞍山市实施人事代理制度暂行办法

中国人民建设银行


关于印发《关于审查建设工程预算管理暂行办法 》的通知
中国人民建设银行



建设银行各省、自治区、直辖市分行，计划单列市分行，深圳、成都、南京市分行：
现将中国人民建设银行《关于审查建设工程预算管理暂行办法》印发给你们，请各行遵照执行。并将执行中的问题及时反映总行建经部：

附件：中国人民建设银行审查建设工程预算管理暂行办法

第一章 总 则
第一条 审查工程预算（含结算和标底，下同）是建设银行的一项传统业务。为了合理确定工程造价，提高投资效益，维护建设单位和施工企业的合法权益，促进提高预算编制水平，提高审查质量。根据财政部（87）财预字第158号《关于进一步加强建设银行审查工程预算工作的
通知》的规定，特制订本管理办法。
第二条 审查工程预算，是一项政策性、技术性、经济性很强的工作。在审查中必须严格执行国家的有关方针政策及有关规定，认真核实，坚持实事求是、公平合理的原则，该增则增，该减则减，本着以理服人、协商办事的精神，做好审查定案工作，并按审定的工程预算进行工程价款
结算。
第三条 各级行应配备一定数量的专业技术人员，有条件的行可设立相应的专职机构，负责本地区建设工程预算的审查业务，努力做到不漏审；不断提高审查质量，更好地完成审查任务。
第四条 会同有关部门，制订工程预算编制管理办法。

第二章 各级行的职责范围
第五条 总行的职责范围：
1．会同有关部门做好全国通用预算定额、费用定额的管理工作。汇集有关技术经济资料，及时研究有关问题。
2．会同有关部门对定额、费用及建筑产品价格的改革进行研究，制定有关规定和制度。
3．指导本行系统审查工程预算工作，组织交流经验，认真分析研究各行反应的问题，并负责解答。开展调查研究，组织巡回检查，考核审查质量和效果。
4．组织指导审查工程预算工作的业务学习、人员培训、职业道德教育等，并督促落实和实施。
5．负责汇总分析各行报送的有关工程预算的报表和资料，并定期反馈，沟通信息。
第六条 各省、自治区、直辖市分行的职责范围：
1．会同当地定额管理部门做好预算定额、费用定额、材料预算价格的修订、管理和交底学习工作，配合有关部门制定控制工程造价的措施和完善招标承包责任制管理办法。
2．会同有关部门对工程预算定额、费用定额、材料预算价格以及建筑产品价格的改革进行研究，并提出改革意见和建议。
3．负责调配专业齐全的审查工程预算的技术力量，业务技术培训和职业道德教育，组织评比竞赛活动，不断提高审查工程预算人员的素质。
4．归口管理、指导所属行审查工程预算工作，经常深入基层，调查研究，了解工作开展情况，抽查和考核审查质量；搜集和积累有关基础资料，组织交流经验，研究处理基层行工作中反映的问题。
5．负责汇总上级行规定报送的统计报表和资料，搜集分析工程造价资料，研究存在的问题，提出解决意见，及时沟通信息。
第七条 地市中心支行的职责范围：
1．会同有关部门制定本地区材料预算价格、单位估价表和材料价差调整系数等工作，参与制定招投标管理办法和实施细则等，参加建设项目的招标、评标、定标工作，督促双方履行合同和结算工程价款。
2．归口管理所属经办行及本行经办任务的工程预算审查工作。负责行内部门之间审查工程预算工作的协调和联系，采取有效措施，努力做到按照审查定案的工程预算进行工程价款结算，统一口径处理工程价款结算有关问题。
3．经常检查审查工程预算工作开展情况及任务完成情况，及时组织业务交流，总结经验，分析存在问题，研究改进措施。
4．结合实际情况，组织业务学习，开展业务技术培训和职业道德教育。
5．认真积累工程造价等基础资料，做好有关定额的基础工作，对定额执行中存在的问题和意见，及时向上级行反映，测定分析本地区年度工程造价，建立工程预算审查档案。
6．按规定及时报送有关工程预算、标底审查统计报表以及年度工程造价汇总分析资料。
第八条 经办行的职责范围：
1．会同有关部门编制材料预算价格和单位估价表，制定材料价差调整系数等，做好审查工程预算基础工作。参加建设项目的招标、评标和定标工作，督促双方履行合同和结算工程价款。
2．负责本地区工程预算的具体审查工作，全面掌握本年度应审工程预算的数量，及时收审工程预算并主动上门服务，保证审查任务的完成。
3．建立健全行内收审工程预算制度、预算审查复核制度和资料档案保管制度，并确保落实执行。
4．按规定及时报送有关工程预算、标底审查方面的统计报表，以及工程造价分析资料。
第九条 计划单列市分行的职责，可以分别比照第六条、第七条执行。

第三章 工程预算的审查
第十条 审查范围
1．对建设银行经办建设项目的各类工程预算、招标工程标底，都必须进行审查，作为结算工程价款和择优选择中标企业的依据。
2．对建设银行经办项目的施工图预算加系数包干，平方米造价包干以及其它方式进行工程价款结算的项目，必须审查其包干造价，做为工程价款的结算依据。
3．非建设银行经办项目，应积极主动的接受委托，代审代编工程预算或标底。
第十一条 审查依据
施工图设计和国家及地方统一颁发的建设工程预算定额或综合扩大预算定额、材料预算价格、费用定额及有关规定，其他设计资料，经济合同或洽商协议等。
第十二条 送审资料
1．有权部门批准的建设工程概算文件。
2．建设工程施工图设计、设计变更、洽商协议等。
3．工程预算书、工程量计算书、工料分析表。
4．工程承包合同、施工组织设计及说明。
5．招标文件、标底编制依据等。
6．编制工程预算的其他有关资料。
第十三条 审查内容
1．工程项目及预算是否在批准的工程计划和概算范围内。
2．工程量计算和定额的套用、换算及取费是否准确。
3．材料价差计算是否合理。
4．设计变更、增减内容是否符合要求。
5．合同条款是否符合国家有关规定。
6．施工图预算之外的费用是否符合国家规定。
第十四条 审查形式
1．一般项目的工程预算，可由建设银行组织力量，单独审查。
2．大中型或技术复杂的工程预算，可由建设银行同建设单位、施工单位、设计单位等，联合会审。
第十五条 审查要求
审查前，除熟悉施工图设计和规定的施工方法外，还要对工程内容进行深入调查，掌握实际情况和有关数据，做好审查准备工作；审查中，除要全面审查外，还要选定审查重点，逐项核实，审查后要做好定案工作，并按审定的工程预算办理工程价款结算。

第四章 工作制度与考核
第十六条 各级行的审查预算工作，都要进行年度总结，并写出总结分析报告．总结内容包括：审查工作的基本情况，典型经验、存在的主要问题、解决意见和建议等。各省、自治区、直辖市分行的总结报告，应在下年2月底前上报总行。
第十七条 各级行的工程造价分析资料，应根据审查的档案资料按不同结构、不同类型选择一定数量的工程进行年度汇总分析。内容包括：工程类型、建筑面积、工程结构、工料消耗、费用构成等各项技术经济指标。各省、自治区、直辖市分行的年度工程造价分析资料，在下年4月底
前报总行。
第十八条 各级行审查的工程预算，都必须建立完整的审查档案。内容包括：原始记录卡，工程量计算书，审查变更调整表，定案通知书，有代表性竣工项目的单位工程造价分析表等。每个项目的审查资料，应统一装订归档保管。
第十九条 各级行均应建立健全审查、复核、抽查制度，应根据当年经办工作量，结合人员配备情况，制定审查面、定案率、准确率和审查深度等考核指标，并经常检查各项指标完成情况。
第二十条 审查后的工程预算，要及时下达定案通知书，并检查定案的执行情况。
第二十一条 考核指标
1．审查面＝（已审价值／送审价值）×100％
已审价值：指送审预算中累计审查的价值。
送审价值：指上年未审价值与当年收到预算价值的总和。
2．定案率＝（已定案价值／已审查价值）×100％
已定案价值：指已定案的预算价值的累计。
复审准确份数
3．综合准确率＝———————×100％
复查份数

单 份预 算 ｜复审价值 －原定案价值｜
＝1－—————————————×100％
审查准确率 原定案价值
单份预算审查准确标准：审查准确率应达到97％以上（含 97％）。

第五章 附 则
第二十二条 本办法由中国人民建设银行总行负责解释和修订。各省、自治区、直辖市分行应结合本行情况制定实施细则。
第二十三条 本办法自公布之日起开始试行。
1988年7月1日
附件一：19 年审查工程预（结）算、标底原始记录卡
参考格式一： 年 月 日
┌──────────┬──────────────────┬────────┬────────┐
│建设单位（招标单位）│ │承包方式 │ │
├──────────┼──────────────────┼────────┼────────┤
│施工单位（中标单位）│ │建筑面积 │ │
├──────────┼──────────────────┼────────┼────────┤
│工程名称 │ │结构类型 │ │
├──────────┼──────────────────┼────────┼────────┤
│工程建设地址 │ │开竣工日期 │ │
├──────────┼──────┬────────┬──┼────────┼────────┤
│提送文件日期 │ │审查日期 │ │定案日期 │ │
├──────────┼──────┼────────┼──┼────────┼────────┤
│审查人 │ │送审文件内容 │ │项目经办人 │ │
├──────────┼──────┼────────┼──┼────────┼────────┤
│概算造价 │ │送审价值（标底）│ │定案价值（标底）│ │
├──────────┼──────┼────────┼──┼────────┼────────┤
│合同工期 │ │审后价值 │ │中标造价 │ │
├──────────┼──┬───┼──┬─────┼──┼──┬──┬──┴────────┤
│ 预（结）算定案 │单价│工程量│费用│ 材差 │税金│其他│合计│注：各分析栏数字统计按│
│ 增 减 分 析 │ │ │ │ │ │ │ │附表二累计金额分别填列│
├──────────┼──┼───┼──┼─────┼──┼──┼──┼───────────┤
│核增价值 │ │ │ │ │ │ │ │ │
├──────────┼──┼───┼──┼─────┼──┼──┼──┼───────────┤
│核减价值 │ │ │ │ │ │ │ │ │
├──────────┴──┴───┴──┴─────┴──┴──┴──┴───────────┤
│工程概况及审查情况说明： │
│ │
│ │
└───────────────────────────────────────────────┘
注：此表不报总行
附件二：工程预（结）算调整表
参考格式二： 年 月 日 单位：元
┌─┬────┬──────────────────┬──────────────────┬─┬─┐
│ │ │ 原 预 算 │ 调 整 后 预 算 │核│核│
│序│分部分项├─┬──┬─┬─────┬─────┼─┬──┬─┬─────┬─────┤ │ │
│ │ │单│定额│工│直 接 费│人 工 费│单│定额│工│直 接 费│人 工 费│增│增│
│ │ │ │ │程├──┬──┼──┬──┤ │ │程├──┬──┼──┬──┤ │ │
│号│工程名称│位│编号│量│单价│合计│单价│合计│位│编号│量│单价│合计│单价│合计│额│额│
├─┼────┼─┼──┼─┼──┼──┼──┼──┼─┼──┼─┼──┼──┼──┼──┼─┼─┤
├─┼────┼─┼──┼─┼──┼──┼──┼──┼─┼──┼─┼──┼──┼──┼──┼─┼─┤
├─┼────┼─┼──┼─┼──┼──┼──┼──┼─┼──┼─┼──┼──┼──┼──┼─┼─┤
├─┼────┼─┼──┼─┼──┼──┼──┼──┼─┼──┼─┼──┼──┼──┼──┼─┼─┤
├─┼────┼─┼──┼─┼──┼──┼──┼──┼─┼──┼─┼──┼──┼──┼──┼─┼─┤
├─┼────┼─┼──┼─┼──┼──┼──┼──┼─┼──┼─┼──┼──┼──┼──┼─┼─┤
│ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │
│ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │
│ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │
│ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │
│ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │
│ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │
└─┴────┴─┴──┴─┴──┴──┴──┴──┴─┴──┴─┴──┴──┴──┴──┴─┴─┘
注：此表不报总行
附件三：工程预（结）算定案、标底审查通知书
参考格式三：
┌─────────────────────────────┬─────────────────┐
│ 建设单位（招标单位）： │送审价值（标底）： │
├─────────────────────────────┼─────────────────┤
│ 施工单位： │定案价值（标底）： │
├─────────────────────────────┼─┬───────────────┤
│ 工程名称： │ │核增： │
├──────────┬─────┬────────────┤其├───────────────┤
│ 建筑面积： │ 承包方式 │ │ │核减： │
├──────────┼─────┼───┬────┬───┤中├───────────────┤
│ 工 期： │审 查 人│ │ 复核人 │ │ │净核减（增）： │
├──────────┴─────┴───┴────┴───┼─┴───────────────┤
│审查定案情况说明： │现将你单位提送的__________________│
│ │______________________________审查│
│ │结果送给你们。接到通知后如有不同意│
│ │见，请于收到之日起十五日内来我行商│
│ │议，逾期则按本通知办理。章 │
│ │ │
│ │ 建设银行（签章） │
│ │ │
│ │ 198 年 月 日 │
└─────────────────────────────┴─────────────────┘
注：此表不报总行
附件四：工 程 造 价 分 析 表
参考格式四：
──────┬──┬──┬──┬───────────────────────┬───┬──┬──┬─────
│建筑│结构│设计│ 结 构 特 征 │开竣工│预算│结算│定额工日
单位工程名称│ │ │抗震├──┬──┬──┬──┬──┬──┬──┬──┤ │ │ │
│面积│类型│烈度│层数│层高│外装│内装│基础│楼地│屋面│门窗│日 期│造价│造价│工日/(mxm)
│ │ │ │ │ │ 修 │ 修 │ │ 面 │ │ │ │ │ │
──────┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼───┼──┼──┼─────
│ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │
──────┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼───┼──┼──┼─────
│ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │
──────┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼───┼──┼──┼─────
│ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │
──────┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼───┼──┼──┼─────
│ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │
──────┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼───┼──┼──┼─────
│ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │
──────┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼───┼──┼──┼─────
│ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │
──────┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼───┼──┼──┼─────
│ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │
──────┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼───┼──┼──┼─────
│ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │
──────┴──┴──┴──┴──┴──┴──┴──┴──┴──┴──┴──┴───┴──┴──┴─────
说明：1．本表系按民用建筑的土建工程设计，其他单位工程可参照此表设计填列；
2．本表以单位工程预（结）算书为依据填列；
3．本表根据总行具体布置要求填报。
参考格式四（续）：
┌─┬──────┬────────────────────────────────────────────┐
│ │ │ 每 平 方 米 材 料 消 耗 量 │
│序│单位工程名称├───┬─────┬───┬────┬───┬───┬──┬──┬──┬──┬──┬──┤
│ │ │钢 材│木 材│水 泥│ 砖 │ 砂 │ 石灰 │ │ │ │ │ │ │
│号│ │（吨）│（立方米）│（吨）│（千块）│（吨）│（吨）│ │ │ │ │ │ │
├─┼──────┼───┼─────┼───┼────┼───┼───┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤
│ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │
├─┼──────┼───┼─────┼───┼────┼───┼───┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤
│ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │
├─┼──────┼───┼─────┼───┼────┼───┼───┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤
│ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │
├─┼──────┼───┼─────┼───┼────┼───┼───┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤
│ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │
├─┼──────┼───┼─────┼───┼────┼───┼───┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤
│ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │
├─┼──────┼───┼─────┼───┼────┼───┼───┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤
│ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │
├─┼──────┼───┼─────┼───┼────┼───┼───┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤
│ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │
├─┼──────┼───┼─────┼───┼────┼───┼───┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤
│ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │
└─┴──────┴───┴─────┴───┴────┴───┴───┴──┴──┴──┴──┴──┴──┘
参考格式四（续）：
┌─┬──────┬────────────────────────────────────────┬───┐
│ │ │ 结 算 造 价 分 析 元／（ｍ×ｍ） │备 注│
│序│单位工程名称├──┬──┬──┬───┬──┬───┬──┬──┬──┬──┬──┬─┬─┬─┼───┤
│ │ │人工│材料│机械│其 他│管理│临 时│劳保│利润│税金│材料│设计│ │ │ │ │
│号│ │ 费 │ 费 │ 费 │直接费│ 费 │设施费│支出│ │ │差价│变更│ │ │ │ │
│ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │
├─┼──────┼──┼──┼──┼───┼──┼───┼──┼──┼──┼──┼──┼─┼─┼─┼───┤
│ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │
├─┼──────┼──┼──┼──┼───┼──┼───┼──┼──┼──┼──┼──┼─┼─┼─┼───┤
│ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │
├─┼──────┼──┼──┼──┼───┼──┼───┼──┼──┼──┼──┼──┼─┼─┼─┼───┤
│ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │
├─┼──────┼──┼──┼──┼───┼──┼───┼──┼──┼──┼──┼──┼─┼─┼─┼───┤
│ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │
├─┼──────┼──┼──┼──┼───┼──┼───┼──┼──┼──┼──┼──┼─┼─┼─┼───┤
│ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │
├─┼──────┼──┼──┼──┼───┼──┼───┼──┼──┼──┼──┼──┼─┼─┼─┼───┤
│ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │
├─┼──────┼──┼──┼──┼───┼──┼───┼──┼──┼──┼──┼──┼─┼─┼─┼───┤
│ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │
└─┴──────┴──┴──┴──┴───┴──┴───┴──┴──┴──┴──┴──┴─┴─┴─┴───┘



1988年7月18日
略 论 土 地 抵 押 权

杨先旺


内容提要：本文阐述了土地抵押权的概念及其法律特征，着重探讨土地抵押权的法律内涵。通过对土地抵押制度的分析论证，旨在解决现行土地抵押权制度的不足及弥补措施。提出关于土地抵押权制度在运行和实践中存在的种种问题，其着眼点在于通过对土地抵押权的法律规定和法律原理，结合土地抵押权的实践状况，进行理论性的解说，为土地抵押权制度的完善提供参考。

主题词：土地使用权抵押　　客体　　抵押权登记　　效力

一、土地抵押权的概念
在我国，土地抵押是指土地使用权人在法律许可的范围内，在不转移土地占有的情况下，将土地使用权作为债权的担保；当债务人不履行债务时，债权人有权依法处分该土地使用权并由处分所得的价款优先受偿。其中，提供土地使用权作为担保的，为抵押人，接受土地使用权担保的债权人，为抵押权人。
土地抵押权是指在土地抵押关系中，抵押权人对作为抵押物的土地使用权和土地附着物所享有的处分权和优先受偿的相关权利。
从我国现行法律规定来看，土地抵押权是指的土地使用权抵押权，法律只允许对土地使用权进行抵押，而对土地使用权以外的其他土地他项权利，没有明确规定。
二、土地抵押权的法律特征
首先，土地抵押权具有担保物权和土地他项权利双重性质。土地抵押权作为抵押权的属概念，应当归入担保权或者担保物权的范畴，《中华人民共和国担保法》第34条第三项和第五项均把国有土地使用权和集体土地使用权作为可以抵押的财产，因此，从物权法的意义是说，土地抵押权是一种担保物权；同时土地抵押权又是土地他项权利的一种，是设立于土地使用权之上的权利和负担。因此，土地抵押关系的调整，不仅要适用担保法的规定，而且要适用土地法的规定。
其次，土地抵押权的标的为土地使用权。土地使用权与抵押权是两种不同的权利，但土地抵押权必须是基于土地使用权（主权利）才能成立，并以土地使用权作为实现抵押权的标的。土地抵押权成为他项权利，因其标的物为土地，地上物及某些土地权利，抵押在于确保债的经济价值的实现。故提供担保之物必须具有交换价值。出让土地使用权是使用者以出让金钱为代价而取得的，因此，土地使用权可以成为抵押标的物。目前，我国尚无法律明确规定其他土地他项权利可以作为抵押，故土地抵押权的标的仅是土地使用权而非其他。
第三，土地抵押权附属于土地使用权，但两者又有着密切的联系，土地抵押权的效力对土地使用权有着重大影响。一方面，它的发生要以土地使用权的存在和行使为条件，根据我国现行法律，作为主权利的土地使用权，因行政机关依照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，作出收回土地使用权的处罚而消灭时，在该土地使用权上设定的抵押权随之消灭。另一方面，它的实现必然导致土地使用权归属的变动。
第四，土地抵押权的设定属于要式行为。设立土地抵押权必须订立书面的抵押合同，并进行土地抵押权抵押登记，抵押合同自登记之日起生效。我国对土地抵押权登记实行强制登记制度，抵押权登记应当作为抵押合同生效的要件，当事人订立书面抵押合同后未办理登记的视为效力未定，效力未定的书面抵押合同，其效力经登记而确定。
第五，土地抵押权具有担保物权的功用和效力，它的目的是通过土地权益归属的变更来实现债权的保障，而不是直接满足对土地的利用需求。因此，它不具有对土地占有使用的权益。从土地他项权利性质来分，土地抵押权是担保性他项权利，而其他诸如地上权，地役权等均归属于用益性他项权利。这也是土地抵押权不同于其他土地他项权利的重要特征。
三、土地抵押权的客体范围
1、划拨国有土地使用权。所谓划拨国有土地使用权，是指经县级以上人民政府依法批准，土地使用者在缴纳土地补偿费和安置补助费后取得的土地使用权。由于通过划拨方式取得土地使用权是无偿的，所以以土地使用权作抵押应符合下列条件。（1）土地使用者须领有国有土地使用证。（2）具有地上建筑物，其他附着物合法的产权证明。（3）以抵押划拨土地使用权所获收益抵交土地使用权出让金。（4）经县级以上人民政府土地管理部门或者房产管理部门批准。
《中华人民共和国担保法》第36条规定：以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。由此可以看出，以划拨方式取得的土地使用权不能单独设定抵押权，但是，如果以划拨土地上的房屋作抵押的，该划拨土地使用权同时抵押。
2、出让方式取得的国有土地使用权。所谓以出让方式取得的国有土地使用权，是指国家以国有土地所有人的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家交付土地使用权出让金后取得的国有土地使用权。因此以出让方式取得国有土地使用权人是有偿取得使用权，对土地使用权有权作出处分，包括抵押。但根据现行法律规定，以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押。
3、抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山，荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权。根据我国现行法律规定，集体所有的土地使用权一般不能抵押。集体所有的土地使用权包括耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权。但是为了促进荒地的开发利用，《担保法》对“四荒”的土地使用权规定允许抵押，但是必须要符合下列条件：第一、用来抵押的使用权必须明确为荒地使用权。第二、对该片荒地抵押人应享有承包经营权。第三、须取得发包方的同意。
4、乡（镇）村企业的建筑物占用范围内的土地使用权。根据《担保法》的规定，乡（镇）村企业的土地使用权不得单独抵押。乡（镇）村企业的土地使用权只能随其地上的建筑物一同抵押，而不能单独抵押。当以乡（镇）村企业的建筑物抵押时，其占用范围内的土地使用权应同时抵押。该土地使用权抵押的设定条件类似于以划拨方式取得的国有土地使用权抵押规则。
四、土地抵押权登记制度
1、土地抵押登记的作用
（1）抵押权的公示及生效的作用。土地抵押权属于担保物权，是一种对世权。因此，对土地抵押权的设立应进行公示，向社会公众展示土地抵押的设立、变更及消灭的法律状况；并且登记制度对土地抵押权的生效起着决定性的作用。如前所述，抵押权的生效均以登记为必要条件。（2）警示效力。土地抵押权登记的目的在于告知公众土地抵押权设立、变更以及消灭的法律信息。其目的，是让公众了解该抵押权的变动情况，自己决定是否进行有关的法律行为。因为根据民法的意思自治原则，法律对债权人对自己是否成为土地抵押权人以及成为第几顺序的抵押权人的事宜无权作出禁止性规定。如果在土地使用权上已经存在着顺位优先的抵押权，抵押权人的权利实现就会存有风险，但如果进行土地抵押登记，就可以给抵押权人提供足够的警示，使之了解设立后顺位抵押权的风险，从而为其行为选择提供全面的法律帮助。
2、土地抵押权登记程序。
根据我国现行法律规定，办理抵押权登记，首先应当由当事人根据不同的土地使用权情况进行地价评估，并鉴定书面的抵押合同，其次在鉴定抵押合同后15日内，由抵押人和抵押权人持被抵押的土地使用权证、抵押合同、地价评估及确认报告、抵押人和抵押权人的身份证件共同到土地管理部门申请抵押登记（如一方到场申请抵押登记，必须持有对方授权委托文件）。最后，土地管理机关审查，进行登记注册，核发《土地他项权利证书》。
3、土地抵押权登记的效力
根据《担保法》的有关规定，土地抵押登记为抵押合同的生效条件，也就是说，以抵押登记为生效条件的土地抵押合同，自办理抵押登记之日起生效，登记生效日即为抵押合同的生效日。抵押权登记后，抵押权人可以对抗一切的第三人。其效力具体表现为：（1）当同一土地使用权存在两个或者两个以上抵押权的，如果有的抵押权已经登记，有的抵押权未登记，先登记的抵押权优先于后登记的抵押权受偿。（2）在土地抵押权存续期间，抵押人转让土地使用权未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押权已经登记，抵押权人仍可行使抵押权。也就是说，抵押权一经登记，无论抵押财产的受让人是否属于善意，抵押权人都可与之对抗行使追及权。（3）抵押合同成立后，抵押人又将土地使用权出租的，抵押权人行使抵押权导致土地使用权转移的，租赁合同不具有对抗抵押权受让人的效力。（4）已经设立抵押的土地使用权被查封，扣押等财产保全措施或执行措施的，抵押权不受影响。（5）在抵押期间，抵押人的行为足以导致土地使用权的价值减少或者土地使用权灭失的，抵押权人有权予以制止；（6）债务人到期不履行债务时，抵押权人有权请求人民法院依法实施扣押，并自扣押之日起对由该土地产生的自然孳息、法定孳息享有收取权。（7）债务人到期未清偿债务的，抵押权人有权通过拍卖、变变的方式将该土地使用权转让于第三人，并在转让所得的价款中优先受偿。
五、土地抵押权的消灭
土地抵押权消灭的情形主要有下面几种：
1、债务清偿。债务人到期清偿债务或者债务人的担保人或者债务人的清算组织在债务到期后已经将债务清偿完毕，该抵押权自行消灭。
2、抵押物消灭。抵押物消灭主要有三种情况（1）被抵押的国有土地使用权被国家收回或者期限届满。（2）被抵押的集体土地使用权所涉的土地被国家征用（3）土地使用权随建筑物抵押的，该建筑物灭失。
3、土地抵押权实现。抵押人到期不履行债务或者在抵押合同期间宣告解散、破产，抵押权人有权依照国家法律，法规和抵押合同的规定处分抵押财产，并就处分抵押物的价款优先受偿，抵押物转归第三人。此时，抵押权实现，设立于土地使用权之上的抵押权也随即消灭。
4、抵押权无效。抵押权因抵押合同或者主合同具有法定无效事由而被依法确认无效。抵押权无效是土地抵押权消灭的一种特殊情况。例如，以划拨方式取得的国有土地使用权单独设立抵押的，以乡（镇）村企业的土地使用权单独设立抵押的，以划拨土地房地产设定抵押未经政府主管部门同意审批的。又如破产企业擅自转让已经抵押的土地使用权。按照《破产法（试行）》第49条的规定，在抵押期间，破产企业对已经抵押登记的房地产进行转让时，应当通知抵押人并告知受让人该房地产已经抵押的情况。破产企业未通知抵押权人或者未告知受让人的，人民法院应依法裁定该转让行为无效。
六 、土地抵押权制度中需要思考的几个问题
1、土地抵押权的客体是否限于土地使用权。
我国的土地抵押权实际是指的土地使用权抵押权，但是，随着社会的发展，我国的法律能否突破这个界限，把土地抵押权的客体扩大到其他土地项权利，答案是肯定的。只要是能够有偿转让的土地他项权利，就应允许抵押。例如，空中权和地下权。我国部分学者也赞成其他土地他项权利可以进行抵押。
2、关于“四荒”土地抵押
《担保法》第34条规定：抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权可以抵押。集体土地使用权被允许抵押的条件之一，必须是抵押人对该荒地拥有承包经营权，笔者认为，该限制是不合理、不全面的。应该将包括以购买、租赁、股份合作方式取得的四荒土地使用权规定为允许抵押的条件。对于四荒土地使用权，只要是有偿取得的允许转让的，原则上都可以抵押。
3、土地抵押权登记效力能否对抗土地使用权收回
土地抵押权附属于土地使用权，在土地使用权被收回的情况下，土地抵押权自行消灭。这是我国法律关于二者之间法律效力的规定。但笔者认为，现行法律规定，限制了土地使用权抵押的独立性，使抵押的担保功能降低，交易的安全难以保障。理由主要有以下几方面。其一，在土地使用权出让合同有效期间提前收回土地使用权的行为是一种民事行为，是土地所有人解除土地使用权出让合同的合同行为。土地所有人的收回行为不能对抗抵押人。因为抵押是物权行为。而土地使用权收回是债权行为，根据“物权优于债权”的原理，抵押权自应当得到优先受偿。其二，土地使用权设有抵押并登记后，该抵押即有公信力，它可对抗任何第三人。抵押公信力旨在保护商业信誉及维护善意抵押权人的交易安全。这种公信力不仅是民法中的诚信原则的组成而分，且是各部门立法的基础。因此，一旦发生违反这种公信力的行为时，该行为的效力应当次于具有公信力的抵押效力。其三，土地使用权设定抵押并经登记后，抵押权人即：（1）可以登记的先后次序享有抵押登记利益（2）可以对抗任何第三人的主张。（3）可以排斥次登记或尚未登记的但已“收回”的（土地使用权）效力。基于上述效力，当发生土地使用权收回情形时，抵押权人当然可以主张经登记的权利，并排斥未登记的权利主张或其他债权，先于其他权利享有优先受偿权。
4、划拨土地使用权的房地产抵押权的设定是否应征得批准划拨该土地的人民政府主管部门的批准或同意。
前面已论及划拨的国有土地使用权不能单独设定抵押权，如果该土地使用权土地之上有房屋并且房屋所有人以该房屋设定抵押，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。但该法律规定产生的后果是抵押人无法履行其债务时，必然会出现土地的转让问题。而抵押人自身因为对土地使用权无权作出处分，因此，必须要经过有关政府土管部门的审批，转让方为有效。现在的担保法和房地产管理法对此没有加以明确规定，笔者认为是立法的一个缺憾。划拨土地上的房地产未征得政府同意即可去进行抵押，在法理上也是讲不通的。抵押是对物的一种处分，未征得权利人的同意就以自己并不享有处分权的物去进行抵押，显然是违反了有关物权原理。划拨土地的处分权在国家，政府仍然是地的主人，建筑在这种土地上的房产实际是与地产一起形成了一种国家与土地单位的共有关系。共有的财产未征得共有人的同意擅自作出处分，其处分行为应属无效。因此，划拨土地的房地产未征得政府同意进行抵押应该是无效的。从实践看，未经批准即可以划拨土地的房地产进行抵押也会带来一些不良的后果。其一，离开土地的房屋价格不好确定，其价值只减不增，从而使得房屋价值难以评估，而评估抵押物的价值是抵押的一个程序，不能准确地评估抵押物，必将影响到抵押权的设定和实现。其二，国家对划拨土地可以根据需要收回，如其设定抵押物发生收回，必将严重损害抵押权人的利益。而经过有关部门批准设定的抵押一般是不会转让回收的。其三，影响国家对土地使用权的正常管理和统一安排。根据城市房地产管理法的规定，国家出让土地必须符合土地利用总体规划。城市规划和年度建设用地计划，应有计划，有步骤地进行，而将划拨土地的房地产抵押实际上就难以执行这些规定，因为在实现抵押权时无论是协议方式还是法院诉讼后强制拍卖方式，都将影响国家对土地的管理，否则又会影响抵押权人的利益。如果在设定抵押权时，将政府有关部门审批作为必要条件，这些问题就都可以解决。

参考文献：
1. 张国炎：《土地使用权与抵押权效力问题探析》，载《社会科学》1996年第1期。