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青海省人民政府办公厅关于转发青海省股份制公司职工股管理试行办法的通知

作者:法律资料网 时间:2024-07-03 04:11:42  浏览:8291   来源:法律资料网
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青海省人民政府办公厅关于转发青海省股份制公司职工股管理试行办法的通知

青海省人民政府办公厅


青海省人民政府办公厅关于转发青海省股份制公司职工股管理试行办法的通知
青海省人民政府办公厅




为了规范股份制公司内部职工股的管理工作,省经济体制改革委员会根据我省股份制公司的实际情况,起草了《青海省股份制公司内部职工股管理试行办法》,已经省政府同意,现转发给你们,请认真贯彻执行。
做好股份制公司内部职工股的管理工作,是股份制公司实现规范化运作的重要内容。近年来,我省一批股份制公司在设立内部职工持股会方面已进行了许多积极有益的探索,取得了明显的效果。实践证明,通过内部职工持股会这种形式,把职工与企业用资产联结起来,形成利益共同体
,对调动职工群众的积极性和创造性,提高职工群众对企业生产、经营、管理和长远发展的参与度,增强职工群众对资产运营负责监督的主人翁意识,以及切实体现和保障出资者的合法权益等方面,都具有十分重要的意义。各地区、各部门要在执行本《办法》的过程中,进一步探索股份制
公司内部职工股管理办法,并将执行中遇到的问题及时反馈省体改委,以利于以后进行修改和完善。


第一章 总 则
第一条 为了搞好股份制公司职工股的管理,促进股份制公司规范运作,切实保障出资职工的合法权益,调动职工参与企业经营管理和生产的积极性,增强企业的凝聚力,依据《公司法》及国家有关法律、法规,制定本试行办法。
第二条 本试行办法的适用范围是:按照《公司法》设立的有限责任公司和股份有限公司成立的职工持股会。社会募集设立并上市的股份有限公司,其公开发行并允许上市交易的内部职工股的管理,严格执行《股票发行与交易管理暂行规定》的有关规定。
第三条 职工持股会是公司出资职工共同出资组建的社团法人,作为公司的法人股东,行使出资者的有关权益,并承担相应的义务。持股会出资职工,作为持股会会员。
第四条 职工持股会必须依法登记,取得社团法人资格。具有法人资格的职工持股会可直接认购本公司发行的股份。
第五条 各级体改部门对职工持股会的业务进行指导,负责审批职工持股会的设立。
第六条 各级民政部门是职工持股会的登记机关,负责职工持股会的登记工作。

第二章 职工持股会的设立
第七条 设立职工持股会应当具备以下条件:
(一)建立符合本规定的职工持股会的组织机构;
(二)公司发起人或股东会形成关于设立职工持股会的决议;
(三)会员人数在30人以上。
第八条 设立职工持股会必须按照本办法制定职工持股会章程,职工持股会章程对职工持股会、会员具有约束力。
第九条 设立职工持股会应由其所在公司向负责审查职工持股会的部门报送有关文件,经批准后方可实施。
第十条 设立职工持股会所在公司应报送下列有关文件:
(一)设立职工持股会的申请书;
(二)设立职工持股会的方案;
(三)职工持股会章程(草案)、会员出资名册和证明书;
(四)公司发起人或股东会关于设立职工持股会并允许向公司入股或出资的决议。

第三章 职工持股会会员
第十一条 职工持股会会员只限于以下人员:
(一)公司成立时,在公司或公司分公司、分支机构工作并在劳动工资花名册上列名的原固定职工和与公司签订劳动合同的合同制职工(不含临时工);
(二)公司派往子公司、联营企业工作,劳动人事关系仍在本公司的外派人员;
(三)公司的董事、监事;
(四)公司的分公司和全资子公司的在册职工;
(五)公司及公司的分公司和全资子公司在册管理的离退休职工。
第十二条 持股会会员出资要坚持自愿的原则。出资额度根据职工在本公司的工龄、岗位和贡献等因素按规定认购。
第十三条 持股会会员出资由职工个人按规定程序和标准以货币出资认购。
第十四条 会员的权利:
(一)出席或委托代理人出席会议并行使表决权;
(二)查阅职工持股会章程、会员会议纪要、会员会议记录和职工持股会帐目,监督职工持股会的资金运作和管理行为,提出建议和质询;
(三)按其出资取得职工持股会股利收入的分配份额;
(四)依本办法及职工持股会章程的规定收回出资;
(五)职工持股会终止后,依出资比例取得职工持股会的剩余财产;
(六)职工持股会章程规定的其它权利。
第十五条 会员的义务:
(一)遵守职工持股会章程;
(二)依其认购的出资额按规定缴纳出资;
(三)除依本办法及职工持股会章程的规定情况外,不得转让和收回出资;
(四)职工持股会接纳会员出资,可依据其职务、岗位、工龄、贡献的不同有所差异,但要限定在适当的比例之内。公司职工出资以现金出资为主,多渠道配给为辅的原则。可采取下列形式:
1、职工个人按规定程序和标准以货币出资认购;
2、从公司工资基金中提取一定比例,按职工的工龄、岗位、职务等因素量化给职工,作为内部职工出资。
第十六条 会员死亡、与公司解除劳动合同或者因特殊原因退出职工持股会,其出资由职工持股会以会员出资名册记载的会员出资金额为基准,参照职工持股会上年度每单位出资拥有的净资产退回,或者由职工持股会依据上述原则协助其转让给其他会员。

第四章 职工持股会章程
第十七条 职工持股会章程应载明下列事项:
(一)职工持股会名称;
(二)职工持股会宗旨;
(三)职工持股会全体会员出资额;
(四)职工持股会会员的权利和义务;
(五)职工持股会的议事程序和规则;
(六)职工持股会会员会议的职权;
(七)职工持股会管理机构的职权;
(八)职工持股会管理机构负责人职权;
(九)职工持股会认购公司股份及股利收入分配办法;
(十)职工持股会章程的议定及修改程序;
(十一)职工持股会终止事由其清算办法;
(十二)职工持股会会员出资、变更及其管理办法;
(十三)职工持股会会员因特殊原因退出职工持股会的程序;
(十四)职工持股会会员大会认为需要规定的其它事项。
第十八条 职工持股会章程的议定和修改,必须经代表2/3以上出资表决权的会员通过。

第五章 职工持股会组织机构
第十九条 职工持股会会员大会由职工持股会会员组成,是职工持股会的权力机构。
职工持股会员较多的,可以召开会员代表大会,会员代表大会与会员大会职权相同。会员代表的产生由职工持股会章程规定。
第二十条 会员大会行使下列职权:
(一)议定和修改职工持股会章程;
(二)选举和变更职工持股会管理机构成员;
(三)对职工持股会行使股东权利作出决议;
(四)对职工持股会股利收入的分配作出决议;
(五)对职工持股会全体会员出资额的增加或减少作出决议;
(六)对职工持股会的终止事项作出决议;
(七)审议批准职工持股会管理机构的报告;
(八)需要由职工持股会会员大会决议的其他事项。
第二十一条 会员大会由会员按出资比例行使表决权。
第二十二条 除职工持股会章程议定与修改、终止、股利收入分配,须经2/3以上出资表决权的会员通过外其它事项须经代表1/2以上出资表决权的会员通过。
第二十三条 职工持股会会员大会每年至少召开一次。该项会议应在接到公司股东会每年通知后举行。
第二十四条 职工持股会可召开会员临时大会。召开临时大会须经1/3以上出资表决权的会员或职工持股会管理机构的提议方可举行。
第二十五条 召开会员大会,应在会议召开15日以前通知全体会员。
会员大会应当对会议程序和所议事项予以记录。会员会议决议须由出席会议的职工持股会管理机构或成员签名。
第二十六条 职工持股会设管理机构,由职工持股会会员会议选举产生,其成员由3-5名兼职或专职人员组成。
第二十七条 职工持股会管理机构对职工持股会会员会议负责,行使下列职权:
(一)负责召集会员大会,并做工作报告;
(二)执行会员大会会议决议;
(三)提出职工持股会分配方案,办理收益分配事宜;
(四)提出职工持股会的有关规章制度;
(五)提出职工持股会出任公司董事、监事的候选人;
(六)负责保管职工持股会的股权凭证,并向出资职工签发向公司持股会出资证明书;
(七)拟定职工持股会行使股东权利的建议;
(八)拟定职工持股会会员出资总额增加或减少的建议;
(九)拟定修改职工持股会章程的建议;
(十)拟定职工持股会终止事项的建议;
(十一)其它需要职工持股会办理的日常事项。
第二十八条 职工持股会设主席1人,副主席1人。主席和副主席由组成职工持股会会员过半数选举产生。副主席协助主席工作,主席不能履行职权时,由副主席代行其职权。
第二十九条 职工持股会主席行使下列职权:
(一)主持会员大会;
(二)受职工持股大会委托出席公司股东大会;
(三)检查持股会会议的实施情况;
(四)签发持股会会员出资证明书。
第三十条 主席任期不得超过三年,任期届满,可以连选连任。
第三十一条 持股会其它管理成员,每届任期不得超过三年。任期届满,可连选连任。在任期届满前,持股会不得无故解除其职务。
第三十二条 持股会会议由二分之一以上的管理成员出席方可举行。持股会作出的决议,必须经全体管理成员过半数通过。争议双方票数相同时,持股会主席可行使一票裁决权。
第三十三条 持股会会议,应由持股会管理成员本人出席,因故不能出席的,可以书面委托其他管理成员代为出席持股会会议。
第三十四条 持股会会议应对会议所议事项的决定做出会议记录,出席会议的管理成员应当在会议记录上签名。
第三十五条 持股会成员对持股会决议承担责任。持股会的决议违反法律、行政法规或公司章程,致使内部职工遭受严重损失的,参与决议的成员对公司出资职工负赔偿责任。但经证明在表决时曾表明异议并记载于会议记录的,该成员可免除责任。

第六章 会员出资名册和会员出资证明的管理
第三十六条 公司实行职工持股会,应当按照《公司法》及国家有关法律、法规的要求,进行规范化公司制改制或设立。
第三十七条 按规定设立公司需报批的,对涉及内部职工持股会的事项说明或规定,包括以下内容:
(一)在设立公司的申请文件中,对公司股权结构、职工持股会投资范围、职工持股会管理方式等作出说明;
(二)在公司章程或公司章程草案中,应对职工持股会行使股东权利和承担义务的方式作出规定。
第三十八条 职工持股会会员的出资程序是:
(一)由职工向职工持股会提出出资的申请;
(二)由职工持股会审查该职工持股会员资格,确定其出资额度;
(三)职工向职工持股会交付出资现金。
第三十九条 职工出资入股后,由职工持股会建立出资名册,出资名册由持股会统一保管,还应当向出资职工签发出资证明书持有卡。
第四十条 出资名册及出资证明书持有卡应当载明下列事项:
(一)公司的名称、住所;
(二)公司设立登记文号及日期;
(三)会员出资金额;
(四)会员姓名、身份证、工作证号码、住所;
(五)出资证明书号码;
(六)签发日期;
(七)会员签章;
(八)职工持股会主席和经手人签章。
第四十一条 公司转为上市公司时,可以按照国家有关规定,其会员出资转为上市公司内部职工股,并按规定进行上市交易。超过部分,仍作为持股会会员出资进行管理。
第四十二条 会员一经出资,不得撤资,但可以按持股会章程规定进行转让。
第四十三条 会员从出资之日起,三年内不得转让,三年后可以在持股会会员内部转让。
第四十四条 当会员脱离公司、死亡或其它特殊情况下,可以不受转让期限限制。
第四十五条 会员转让出资,必须在职工持股会同意后方能进行,并在职工持股会办理过户手续,并开具转让收据。
第四十六条 会员出资的转让价格,应参照职工持股会上年度每单位出资拥有的净资产确定。
第四十七条 公司增加职工持股会额度,须经会员大会讨论通过,并报原审批机关备案。

第七章 职工持股会资金的投资范围
第四十八条 职工持股会的资金,应当结合现有企业的公司制改组,主要用于本公司的发展和补充资本金。
第四十九条 职工持股会的资金投入公司后,按照公司发展规划和改制改组的实际需要,可投入以下方面:
(一)对公司发展项目或技改项目投资;
(二)对公司控股或参股子公司的投资;
(三)公司用于收购、兼并其它企业的投资;
(四)公司因发展需要,设立新的分公司、全资子公司的投资;
(五)公司因安置富余职工,兴办劳动服务企业所需投资;
(六)可以根据实际情况,用于证券、国债、企业债券方面的投资。

第八章 职工持股会的分配
第五十条 职工持股会法人股与国家股、其它法人股享有平等的收益分配权,坚持同股、同权、同利。
第五十一条 职工持股会以社团法人名义依法按股享受利润分配,职工持股会再按会员出资数额进行二次利润分配。
第五十二条 经职工持股会会员讨论通过,持股会本着节约的原则,可以从职工持股会的股利中提取一定的比例,作为日常活动经费。该经费的开支帐目应定期向会员公布,接受会员监督。
第五十三条 职工持股会对会员的股利分红,可以现金分红,也可以将分红现金转为股金,增加该会员的出资额。

第九章 职工持股会的变更登记和注销登记
第五十四条 职工持股会名称、法定代表人、办事机构地址的变更,应在变更后的十日内,向原登记管理机关办理变更登记。
第五十五条 职工持股会有下列情形之一的可以解散:
(一)公司设立失败;
(二)公司解散;
(三)会员大会决议解散。
第五十六条 职工持股会解散的应按有关规定成立清算组进行清算。清算组制作报告,依法到登记管理机关办理注销登记。
第五十七条 职工持股会终止清算后的剩余财产按照会员的出资比例分配。

第十章 附 则
第五十八条 本办法实行前设立的公司,并设有职工持股会的,依照本办法完善。
第五十九条 股份制公司可以依据本办法,制定本公司职工持股会的实施细则。
第六十条 本办法由青海省经济体制改革委员会负责解释。
第六十一条 本办法自发布之日起实行。



1998年8月3日
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中华人民共和国1991年国库券条例

国务院


中华人民共和国1991年国库券条例
国务院

条例
第一条 为了集中社会资金,进行社会主义现代化建设,决定发行1991年国库券。
第二条 国库券的发行对象是:公民个人和个体工商户。
第三条 国库券发行的数额为100亿元。
第四条 国库券本金的偿还期为3年,从1994年7月1日起一次偿还。
第五条 国库券的年利率为10%。
国库券从当年7月1日起计息,国库券利息在偿还本金时一次付给,不计复利。
第六条 国库券以人民币为计算单位。票面额分为5元、10元、20元、50元、100元5种。
第七条 国库券从当年4月15日开始发行,10月15日结束。
第八条 国库券发行实行认购的办法。公民个人和个体工商户按收入的一定比例认购,并应当按期完成认购任务。
第九条 国库券的发行和还本付息事宜,由各级人民政府统一领导,银行、财政、邮政部门多渠道办理。
第十条 国库券可以在国家指定的交易场所办理转让,但不得作为货币流通。国库券转让的具体事宜,根据国家有关规定办理。
第十一条 发行国库券筹集的资金,由国务院统一安排使用。
第十二条 对伪造国库券或者破坏国库券信誉者,依法惩处。
第十三条 购买国库券的利息收入享受免税待遇。
第十四条 本条例由财政部负责解释,施行办法由财政部制定。
第十五条 本条例自发布之日起施行。



1991年3月29日

南宁市城市房地产交易管理条例(2005年)

广西壮族自治区南宁市人大常委会


南宁市人大常委会公告(十一届第30号)

南宁市人民代表大会常务委员会关于修改《南宁市城市房地产交易管理条例》的决定,已由南宁市第十一届人民代表大会常务委员会第三十四次会议于2005年1月5日通过,广西壮族自治区第十届人民代表大会常务委员会第十四次会议于2005年5月27日批准,现重新公布,本条例自2005年7月1日起施行。

南宁市第十一届人民代表大会
常务委员会
2005年6月13日


南宁市人民代表大会常务委员会关于修改《南宁市城市房地产交易管理条例》的决定

(2005年1月5日南宁市第十一届人民代表大会常务委员会第三十四次会议通过 2005年5月27日广西壮族自治区第十届人民代表大会常务委员会第十四次会议批准)

南宁市第十一届人民代表大会常务委员会第三十四次会议决定对《南宁市城市房地产交易管理条例》作如下修改:

一、第十三条第一款修改为:“商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售,应当向市房产行政主管部门申请预售许可,取得《商品房预售许可证》。”

二、第十八条第一款修改为:“房地产转让,当事人应当签订书面转让合同,并于合同签订之日起90日内到市房产、国土资源行政主管部门分别办理房屋和土地权属变更登记。”

三、第二十条第二款修改为:“抵押合同发生变更或者抵押关系终止的,抵押当事人双方应当在变更或终止之日起15日内,到原登记机关申请办理变更或注销抵押登记。”

删除该条第三款。

四、第三十九条第一款修改为:“设立房地产中介服务机构,应当向市工商行政管理部门申请设立登记。房地产中介服务机构在领取营业执照的1个月内,应当到市房产、国土资源行政主管部门备案。”删除该条第二款。

五、删除第四十六条第二款。

本决定报请广西壮族自治区人大常委会批准后,自2005年7月1日起施行。

《南宁市城市房地产交易管理条例》根据本决定作相应的修改,重新公布。


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南宁市城市房地产交易管理条例

(1997年12月25日南宁市第十届人民代表大会常务委员会第十七次会议通过 1998年6月26日广西壮族自治区第九届人民代表大会常务委员会第四次会议批准 根据2005年5月27日广西壮族自治区第十届人民代表大会常务委员会第十四次会议关于批准《南宁市人民代表大会常务委员会关于修改〈南宁市城市房地产交易管理条例〉的决定》的决定修正)

第一章 总 则

第一条 为了加强对城市房地产交易管理,维护房地产市场秩序,保障房地产交易当事人的合法权益,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律、法规的规定,结合本市实际,制定本条例。

第二条 在本市城市规划区国有土地范围内进行房地产交易活动,实施房地产管理,应当遵守本条例。

本条例所称房地产交易,包括房地产转让、抵押、租赁等经营活动。

第三条 境内外的公民、法人或者其他组织,可以依法从事房地产交易活动。

城市规划工作实行统一领导、统一规划、统一规范,并实行建设项目选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证制度。

第四条 南宁市房产行政主管部门、土地行政主管部门(以下简称市房、地产行政主管部门)依照各自职权划分,各司其职,密切配合,实施全市房地产交易管理工作。

第五条 条房地产交易应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用和凭证交易的原则,不得损害国家利益、社会公共利益和他人的合法权益。

第六条 地上建筑物、其他附着物所有权转让、抵押时,其使用范围内的土地使用权随之转让、抵押。但地上建筑物、其他附着物作为动产的除外。

土地使用权转让、抵押的,其地上建筑物、其他附着物随之转让、抵押。

第七条 房地产交易实行价格评估制度。

房地产价格评估,应当遵循公正、公平、公开的原则,按照国家、自治区和市人民政府规定的技术标准和评估程序进行。

第八条 下列房地产不得进行交易:

(一)以出让方式取得土地使用权,未付清土地使用权出让金或不按出让合同约定的期限和条件投资开发的;

(二)以划拨方式取得、无地上建筑物及其他附着物的土地使用权的;

(三)司法机关或行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;

(四)市人民政府根据城市建设需要或依法决定收回土地使用权的;

(五)未登记领取权属证书的;

(六)权属有争议、权属证书与标的物不符或者房屋、土地权利人不一致的;

(七)共有房地产,未经其他共有人书面同意的;(八)依法公告列入拆迁范围的;

(九)设定抵押权的房地产,未通知抵押权人的;(十)依法禁止交易的其他情形。

第二章 房地产转让

第九条 本条例所称房地产转让是指房地产权利人通过合法方式将其房地产转移给他人的经营行为。具体包括:

(一)买卖房屋、交换房地产的;

(二)以房地产作价入股,与他人成立企业法人,房地产权属发生变更的;

(三)提供土地使用权进行合作开发经营房地产的;

(四)因企业被收购、兼并或者合并,房地产随之转移的;

(五)以房地产抵债的;

(六)法律、法规规定的其他情形。

第十条 同一房屋产权分割转让时,各房屋所有权人按相应的比例占有土地使用权,但同一幢房屋所占有的土地使用权整体不可分割。

第十一条 以出让方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当符合下列条件:

(一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书;

(二)按照出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,完成开发投资总额的25%以上;属于成片开发土地的,形成工业用地或者其他建设用地条件。

转让房地产时房屋已经建成的,还应当持有房屋所有权证书。

第十二条 以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当报市人民政府审批。经批准转让的,应当由受让方办理土地使用权出让手续,并按照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。经批准可以不办理土地使用权出让手续的,转让方应当将转让房地产所获土地收益按照国家有关规定上缴市财政。

第十三条 商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售,应当向市房产行政主管部门申请预售许可,取得《商品房预售许可证》。

商品房预售所得款项必须用于有关的工程建设。

第十四条 享受国家优惠政策的房改住房和安居工程住房的房地产转让,按国家、自治区、南宁市的有关规定办理。

第十五条 出售房屋的,房屋的共有人、承租人在同等条件下有优先购买权,其中共有人有优先于承租人购买的权利。

第十六条 纳入国有资产管理的公有房地产转让,还应当经市国有资产管理部门批准。

第十七条 房地产转让价格由转让双方协商议定,但应当向市房、地产行政主管部门如实申报成交价。申报价格低于评估价格的,应当按评估价格缴纳有关税费。

第十八条 房地产转让,当事人应当签订书面转让合同,并于合同签订之日起90日内到市房产、国土资源行政主管部门分别办理房屋和土地权属变更登记。登记机关应当自受理登记申请之日起三十日内作出准予登记、暂缓登记、不予登记的决定,并书面通知当事人。

第三章 房地产抵押

第十九条 房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时,抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。

第二十条 房地产抵押,抵押人和抵押权人应当签订书面抵押合同,并于合同签订之日起三十日内到市房、地产行政主管部门办理抵押登记。

抵押合同发生变更或者抵押关系终止的,抵押当事人双方应当在变更或终止之日起十五日内,到原登记机关办理变更或注销抵押登记。

第二十一条 以划拨方式取得的国有土地使用权设定抵押的,抵押人应委托具有资格的估价机构进行地价评估,评估结果须经市土地行政主管部门确认,并首先核定出让金数额。

第二十二条 以已出租的房地产设定抵押权的,抵押人在抵押时应当将租赁情况如实告知抵押权人,并书面通知承租人。抵押期间,原租赁关系继续有效。

第二十三条 同一房地产设定数个抵押权时,其抵押担保债务之和不得超过该房地产现值。

若干房地产设定同一抵押权时,该抵押权为不可分担保物权。

第二十四条 抵押的房地产,由抵押人管理、使用和维修,抵押期内抵押人不得擅自处分该房地产。

抵押期内,抵押人确需对房屋翻建、扩建或改变用途时,必须取得抵押权人的书面同意,对抵押合同的内容作相应变更,并办理抵押变更登记。

第二十五条 抵押的房地产,在抵押期间因国家建设需要拆除、占用的,应由抵押人另外提供担保或者清偿债务。

第二十六条 有下列情况之一者,抵押权人有权要求处分抵押的房地产:

(一)债务履行期满,抵押权人未受清偿,债务人又未能与抵押权人达成延期履行协议的;

(二)抵押人死亡或者被宣告死亡而无人代为履行到期债务的;

(三)抵押人违反规定擅自处分抵押房地产的;

(四)抵押人被依法宣告解散、破产或者被依法撤销的。因处分抵押房地产而取得房屋所有权和土地使用权的,应当按规定到市房、地产行政主管部门办理变更登记手续。

第二十七条 处分抵押房地产所得款项,按下列顺序分配:

(一)支付处分抵押房地产的所需费用;

(二)扣缴抵押房地产处分后应缴纳的税费;

(三)抵押房地产占用的土地为划拨方式取得土地使用权的,缴纳相应的出让金;

(四)偿还债务的本息及支付违约金。

按上列顺序分配后剩余金额,交还抵押人。处分抵押房地产所得金额不足以支付债务和违约金、赔偿金时,抵押权人有权向债务人追索不足部分。

同一房地产设定数个抵押权的,按抵押登记的先后顺序清偿;同时登记的,按各方债权比例清偿。抵押人及各抵押权人之间另有约定的,从其约定。

第二十八条 房地产抵押合同签订后,土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要处分该抵押的房地产时,可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同处分,但对处分新增房屋所得,抵押权人无权优先受偿。

第四章 房地产租赁

第二十九条 房地产租赁是指房屋权利人作为出租人将地上建筑物、其他附着物及其占有范围内的土地出租给承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行为。

第三十条 房地产租赁,出租人和承租人双方应当签订书面租赁合同,并于合同签订之日起三十日内到市房、地产行政主管部门登记备案。

租赁合同到期,租赁当事人双方同意延长租赁期限的,应签订租赁延期合同,并在合同签订之日起三十日内到原登记机关登记备案。

租赁合同提前终止,当事人双方应在提前终止后三十日内到原登记机关登记备案。

第三十一条 公有住房的租赁,应当执行市人民政府规定的租金标准。

私有住房和非住宅房屋的租赁,由租赁双方协商议定租金及其他租赁事项。

第三十二条 房地产权利人将以划拨方式取得土地使用权的房屋以营利为目的出租的,应当按规定将租金中所含土地收益上缴市财政。

第三十三条 出租人应当依照租赁合同约定的期限将房地产交付承租人,并承担房屋维修责任,租赁合同另有约定的除外。因不能按期交付或及时维修给承租人造成损失的,应当承担赔偿责任。

第三十四条 承租人应当按时缴纳租金,爱护并合理使用承租的房地产,不得擅自将房地产转租、转借、调换或拆改、扩建、增添。因承租人的过错损害房屋或造成出租人损失的,由承租人负责修复或者赔偿。

第三十五条 承租人在租赁期限内,与他人互换房地产使用或者将承租房地产转租给他人的,必须征得出租人书面同意,重新签订租赁合同或签订转租合同,并到市房、地产行政主管部门登记备案。

第五章 房地产中介服务

第三十六条 房地产中介服务,是指在房地产投资、开发、转让、租赁、抵押、权属登记、物业管理等活动中从事咨询、估价、经纪等居间经营活动并收取佣金的行为。

第三十七条 凡从事房地产中介服务,应当依法设立相应的房地产中介服务机构。

房地产中介服务机构包括房地产咨询机构、房地产价格评估机构、房地产经纪机构等。

第三十八条 设立房地产中介服务应当具备下列条件:

(一)有自己的名称、章程和财务制度;

(二)有固定的服务场所;

(三)有10万元以上的注册资金;

(四)从事房地产咨询业务的,具有房地产及相关专业大专以上学历、中级以上专业技术职称人员须占总人数的50%以上;从事房地产估价业务的,经认证的专业估价人员须占总人数的70%以上;从事房地产经纪业务的必须有四名以上取得有关机关颁发资格证书的人员;

(五)法律、法规规定的其他条件。

第三十九条 设立房地产中介服务机构,应当向市工商行政管理部门申请设立登记。房地产中介服务机构在领取营业执照的一个月内,应当到市房产、国土资源行政主管部门备案。

第四十条 房地产中介服务机构必须履行下列义务:

(一)遵守有关的法律、法规;

(二)遵守自愿、公平、诚实信用的原则;

(三)按照核准的业务范围从事经营活动;

(四)为当事人保守商业秘密;

(五)按规定标准收取费用;

(六)依法交纳税费;

(七)接受市房、地产行政主管部门及其他有关部门的指导、监督和检查。

第四十一条 房地产中介服务人员在房地产中介活动中不得有下列行为:

(一)索取、收受中介服务合同以外的酬金或其他财物;

(二)以个人名义与委托人进行交易;

(三)同时在两个或两个以上中介服务机构执行业务;

(四)与一方当事人串通损害另一方当事人利益;

(五)法律、法规禁止的其他行为。

第六章 法律责任

第四十二条 房地产权利人隐瞒房地产存在共有、产权争议或者被查封、扣押及其他禁止交易情况,而进行房地产交易的,其行为无效,并应当承担由此产生的法律责任。

第四十三条 房地产交易当事人不按本条例规定办理有关登记备案的,由市房、地产行政主管部门责令限期补办。拒不补办的,按国家和自治区有关规定处理。

第四十四条 违反本条例第十一条的规定转让房地产的,由市土地行政主管部门没收其违法所得,可并处违法所得三倍以下罚款。

第四十五条 违反本条例第十二条规定的,由市土地行政主管部门责令缴纳土地使用权出让金或者土地使用权收益金,没收违法所得,可并处违法所得三倍以下罚款。

第四十六条 未取得《商品房预售许可证》而进行商品房预售的,由市房产行政主管部门责令停止预售活动,没收违法所得,可并处商品房预售所得款项2‰以上10‰以下的罚款。

第四十七条 违反本条例第二十四条第一款规定,擅自处分抵押房地产的,其行为无效;造成他人损失的,由抵押人负责赔偿。

第四十八条 违反本条例第三十九条规定,未取得营业执照擅自从事房地产中介服务业务的,由市工商行政主管部门责令其停止房地产中介服务业务活动,没收违法所得,可并处违法所得三倍以下罚款。

第四十九条 房地产中介服务人员违反本条例第四十一条规定的,应当退回违法所得的财物或赔偿当事人损失,由市房、地产行政主管部门注销资格证书,并处以500元以上2000元以下罚款,构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。

第五十条 当事人对行政处罚决定不服的,可在接到处罚决定之日起十五日内向作出处罚决定的行政机关的上一级机关申请复议,也可以直接向人民法院起诉。对复议决定不服的,可以在接到复议决定之日起十五日内向人民法院起诉。当事人逾期不申请复议,也不向法院起诉,又不履行处罚决定的,由作出处罚决定的行政机关申请人民法院强制执行。

第五十一条 房地产交易发生纠纷,由当事人双方协商解决;协商不成的,可申请市房、地产行政主管部门调解,也可向仲裁机构申请仲裁或向人民法院起诉。

第五十二条 市房、地产行政主管部门工作人员徇情谋私、索贿受贿、违法乱纪的,由其所在单位或上级主管部门给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第七章 附则

第五十三条 本条例具体运用中的问题,由市人民政府负责解释。

第五十四条 市辖县可参照执行。

第五十五条 本条例自公布之日起施行。


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