青岛市全民所有制企业法律顾问工作暂行规定

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湖南省岳阳市人民政府办公室


岳阳市人民政府办公室关于印发岳阳市物业专项维修资金管理办法的通知（岳政办发[2012]28号）



各县、市、区人民政府，岳阳经济技术开发区、城陵矶临港产业新区、南湖风景区、屈原管理区，市直各单位，中央、省属驻岳各单位：

　　《岳阳市物业专项维修资金管理办法》已于2012年9月24日市人民政府第74次常务会议讨论通过，现印发给你们，请认真遵照执行。



　　二○一二年十月二十九日



　　岳阳市物业专项维修资金管理办法



　　第一章 总 则

　　第一条 为了加强对物业专项维修资金的管理，保障物业共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，维护物业专项维修资金所有者的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》(国务院令第504号)、《住宅专项维修资金管理办法》(建设部、财政部令第165号)等法律、法规，结合本市实际，制定本办法。

　　第二条 本市范围内的物业专项维修资金的交存、使用和监督管理，适用本办法。

　　第三条 本办法所称物业专项维修资金，是指专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造的资金。

　　本办法所称物业共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢物业内业主共有的部位，一般包括：基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、水泵间、电表间、管道井、电梯前庭、锅炉房、发电间、配电间、线路分线间、电梯机房、走廊通道、传达室、内天井等。

　　本办法所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由物业管理区域内业主共有的附属设施设备，一般包括共用电梯、共用天线、共用照明、消防设施、中央空调设施、楼宇对讲系统、避雷装置、水箱、水泵、锅炉、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、管网设施、给排水系统、景观设施、小区围栏、监控报警系统、车辆进出管理系统、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

　　第四条 物业专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。

　　第五条 市房地产局负责指导、协调、监督本市物业专项维修资金的交存、使用、管理等工作。其所属的市物业管理办公室(以下称管理机构)具体负责日常管理工作。

　　财政、审计、监察等相关部门依据各自职责对全市物业专项维修资金的管理进行监督。

　　第二章 交 存

　　第六条 同一物业管理区域内，非单一产权的住宅(含商品房、经济适用住房、拆迁安置房等)和非住宅(含商业用房、写字楼、储物间、车库、车位等)，其业主应当交存物业专项维修资金。

　　廉租住房和公共租赁住房物业专项维修资金的交存和管理依相关规定执行。

　　第七条 业主按照所拥有物业的建筑面积交存物业专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期物业专项维修资金的数额标准由市房地产行政主管部门根据本地建筑安装工程每平方米造价的5%至8%分类确定，并适时调整和公布。

　　第八条 业主交存的物业专项维修资金属于业主所有，使用时由业主共同决定。

　　第九条 管理机构应当按照相关程序择优选定商业银行作为物业专项维修资金的专户存储银行，并设立物业专项维修资金专户。

　　第十条 物业专项维修资金应当以物业管理区域为单位设总帐，以幢为单位设分幢帐，并按房屋户室号设分户帐。

　　第十一条 购房人应当在房屋预告登记前将首期物业专项维修资金交存至物业专项维修资金专户。开发建设单位不得代收首期物业专项维修资金。

　　未办理房屋预告登记的物业，购房人应当在办理房屋交付手续前将首期物业专项维修资金交存至物业专项维修资金专户。

　　开发建设单位在办理房屋初始登记时一并将其自留和未售部分物业的首期物业专项维修资金交存至物业专项维修资金专户。房屋售出后，购房人向开发建设单位交纳该物业的专项维修资金，并变更相应帐户。

　　第十二条 开发建设单位出售物业时，应提示购房人物业专项维修资金的交存时间及标准，并在房屋买卖合同中约定。

　　购房人未按照本办法规定交存首期物业专项维修资金的，开发建设单位不得将房屋交付购买人。

　　开发建设单位、购房人未按本办法规定交存首期物业专项维修资金的，房地产行政主管部门不予办理房屋权属登记手续。

　　第十三条 管理机构应当使用省财政厅统一监制的《湖南省物业专项维修资金专用收据》，此收据是业主交存物业专项维修资金的合法凭据。

　　第十四条 业主分户帐面物业专项维修资金余额不足首期应交存额30%的，应当及时续交至首期应交金额。

　　已成立了业主(业主代表)大会的，续交方案由业主(业主代表)大会决定。

　　未成立业主(业主代表)大会的，续交的具体办法由管理机构商相关部门另行制定。

　　第十五条 本办法实施前，物业已经出售但未建立物业专项维修资金的，应当补建。

　　本办法实施前已代收但未交存到物业专项维修资金管理专户的相关单位，应按要求及时交存到管理机构。否则，房地产行政主管部门可依法查处。

　　业主未按规定交存首期和续交物业专项维修资金的，业主委员会应当督促其交存，拒不交存者，业主(业主代表)大会可决定限制其在物业管理区域内的共同管理权，并可向人民法院提起民事诉讼。

　　第十六条 物业专项维修资金自存入物业专项维修资金专户之日起第一个结息年度按照国家规定的活期利率计息，以后按季度挂牌利率结息。

　　第三章 使 用

　　第十七条 物业专项维修资金的使用应同时满足以下条件：

　　(一)应当专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造。

　　(二)占受益范围内建筑物总面积和总业主人数均在三分之二以上的业主签名同意。

　　使用申请人对申请资料的真实性、合法性、有效性负责。申请人隐瞒真实情况或提供虚假材料的，依法承担相应法律责任。

　　第十八条 物业专项维修资金的使用，应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。

　　第十九条 物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用分摊，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊，相关业主有约定的，从其约定。

　　维修资金个人分户帐不足使用时，不足部分由该业主承担。

　　第二十条 物业共用部位、共用设施设备维修、更新和改造，涉及尚未售出的物业，开发建设单位应当按照尚未售出物业的建筑面积，分摊维修、更新和改造费用。

　　第二十一条 使用物业专项维修资金的，按照以下程序办理：

　　(一)业主委员会、相关业主、物业服务企业(聘请物业服务人员的社区居委会)根据维修、更新和改造项目向管理机构提出使用申请。

　　(二)管理机构外勘查验，确认维修项目并界定受益范围。

　　(三)在物业区域内公示维修方案：包括拟维修、更新和改造的项目、维修单位选择方式、费用预算、列支范围等，公示期不少于5个工作日。

　　(四)受益范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占业主总人数三分之二以上的业主讨论通过使用申请并确定维修方案。

　　(五)业主委员会、相关业主、物业服务企业(聘请物业服务人员的社区居委会)组织实施维修方案;维修费用在5万元以上的，须经具备相应资质的工程造价咨询机构审核，审核费用列入维修、更新和改造成本。

　　(六)工程完工验收合格后维修方案的组织实施人应当对维修、更新和改造项目的决算、业主意见表、分摊明细等进行公示，公示期不少于5个工作日。

　　(七)管理机构根据维修合同和工程进度付款。管理机构对公示情况进行审核后，按维修合同约定留存质保金，将维修费用余额划转至维修单位，并从相应业主个人物业专项维修资金帐户中扣除。

　　第二十二条 使用物业专项维修资金应向管理机构提交的备案资料：

　　(一)申请人的身份证明和授权委托书。

　　(二)使用物业专项维修资金的申请报告。

　　(三)受益业主签名表。

　　(四)维修工程预(决)算书、超过5万元的维修项目的审价报告、维修合同、维修单位营业执照及资质证书、项目负责人的职业资格证书。

　　(五)公示维修方案、维修决算、分摊明细等相关资料。

　　(六)工程维修验收合格证明及维修发票。

　　(七)其他相关资料。

　　第二十三条 发生危及房屋使用安全等紧急情况时，业主委员会、相关业主、物业服务企业(聘请物业服务人员的社区居委会)应立即组织维修并报请管理机构现场查勘，工程完工后申请人持第二十二条中除第三项外的有关材料报管理机构备案，维修费用从受益业主的物业专项维修资金账户中列支。

　　第二十四条 第二十三所称紧急情况包括：

　　(一)屋面、外墙防水局部损坏，渗漏严重影响使用的。

　　(二)楼体单侧外墙饰面脱落，围护栏断裂、管道脱落等危及人身安全的。

　　(三)发生供水管道严重漏水、水泵泵体漏水、泵电机烧毁等情况，导致供水中断的;专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身财产安全的。

　　(四)电梯发生冲顶、蹲底或意外灾害危及人身安全的;定期检验时被责令停梯整改的。

　　(五)消防系统、电力系统出现功能障碍或部分设备损坏严重等重大安全隐患或紧急情况，经相关资质单位检测、鉴定要求整改的。

　　(六)其他严重影响房屋使用和安全的紧急情况。

　　第二十五条 下列费用不得从物业专项维修资金中列支：

　　(一)依法应当由建设单位或者施工单位承担的物业共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用。

　　(二)依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用。

　　(三)应当由责任人承担的因人为损坏物业共用部位、共用设施设备所需的修复费用。

　　(四)根据法律规定或物业服务合同约定，应当由相关单位或物业服务企业承担的物业共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。

　　第二十六条 管理机构可以通过公开招标方式选择一批具有相应资质、有固定办公场所的维修单位和工程造价咨询机构，建立备选名录。备选名录由管理机构定期公布并结合申请人和业主的意见对备选单位开展动态考评，建立准入和退出机制，实行优胜劣汰。

　　第四章 监督管理

　　第二十七条 物业专项维修资金的管理经费，由管理机构依照规定编制预算报同级人民政府财政部门核准后，在物业专项维修资金的增值收益中列支。

　　除管理机构经费外的增值收益转入物业专项维修资金滚存使用。

　　第二十八条 房屋所有权转让时，该房屋分户帐中结余的物业专项维修资金随房屋所有权同时过户。受让人应当持本人身份证明及相关材料到管理机构办理变更手续，需要续交的，应当续交。

　　第二十九条 房屋灭失的，业主持本人身份证件、房产权证注销证明等材料，到管理机构办理个人物业专项维修资金账户注销手续并提取剩余金额。

　　第三十条 管理机构应当每年向社会公布物业专项维修资金交存、使用、增值收益和结存金额等信息。业主对公布的情况有异议的，可以要求复核。

　　第三十一条 管理机构应当建立便捷的物业专项维修资金查询平台，确保业主知情权。

　　第五章 法律责任

　　第三十二条 开发建设单位违反本办法第十二条规定将房屋交付买受人的，由县级以上房地产行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的，处以3万元以下罚款。

　　第三十三条 违反本办法规定，挪用物业专项维修资金的，由县级以上房地产行政主管部门追回挪用的物业专项维修资金，没收违法所得，可以并处挪用金额2倍以下的罚款;涉嫌犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。

　　物业服务企业挪用物业专项维修资金，情节严重的，除按前款规定予以处罚外，还应由颁发资质证书的部门吊销资质证书。

　　房地产行政主管部门挪用物业专项维修资金的，由上一级房地产行政主管部门追回挪用的物业专项维修资金，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分;涉嫌犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第三十四条 开发建设单位未按本办法规定分摊维修、更新和改造费用的，由县级以上房地产行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的，处以1万元以下的罚款。

　　第六章 附 则

　　第三十五条 本办法自发布之日起30日后施行。


浅析探望权的法律问题

作者:刘武波



论文提要：


探望权制度是我国新修订的《婚姻法》根据我国社会生活实际增加的一项新制度。对这一制度在理论上应如何理解，实践中应如何运用，都应进行深入的探讨。本文就这一制度产生的根源及探望权的主体、内容、行使及强制执行等问题作粗浅的探讨。


一、探望纠纷与探望权制度的确立


改革开放以来，我国离婚率有增无减。随之而来，离婚后父母探望子女的纠纷也逐渐增多。从司法实践来看，此类纠纷多由以下原因引起：一是错误认识。部分与子女共同生活的父亲（或母亲）一方错误认为，既然法院把子女判归自己，子女就属于自己，与对方无关，因而不允许对方探望子女；而相对方有时也认为，既然法院将子女判归另一方，另一方就应完全承担子女的抚养教育义务，而与自己无关，甚至主动断绝与子女的往来，以达到推卸抚养教育子女的责任。二是报复心理。与子女共同生活的父母一方，出于对对方的报复、刁难等心理，故意以种种理由拒绝或设置障碍，甚至强行阻止对方对子女的探视，以对方的痛苦作为自己渲泄怨恨的通道。三是抚养费给付不到位。有的不与子女共同生活的父母一方因经济困难，一时给付不了抚养费，对方即以“不给抚养费别想看孩子”为由相要挟，故意阻断子女与父母他方的亲情与联系。四是错误教育，部分未成年子女在父母一方的错误教育下，对另一方产生错误认识，致使其在感情上不愿接受父母他方。五是探望权滥用。部分未与子女共同生活一方借频繁与子女见面之机干扰对方的正常生活，致使对方进行“曲线自保”。


为解决这类纠纷，保证子女生理、人格、情感等健康成长，新修订的《婚姻法》第三十八条对1980年《婚姻法》第二十九条、第三十条作了重要补充。该条规定：“离婚后，不直接抚养子女的父或母，有探望子女的权利，另一方有协助的义务。行使探望权利的方式、时间由当事人协议，协议不成时，由人民法院判决。父或母探望子女，不利于子女身心健康的，由人民法院依法中止探望的权利；中止的事由消失后，应当恢复探望的权利。”这是一个很有人文意义的法律规定，对于离婚双方当事人的亲权起了重要的保护作用，受到社会各界的普遍欢迎。应该说，在《婚姻法》修订之前，这个权利也是存在的。因为离婚解除的只是因法律行为而产生的配偶关系，而不能消灭具有自然血缘的亲子关系。因此，不论法律是否有明文规定，夫妻离婚后，任何一方都是有权探望子女的。只是在《婚姻法》对此无明文规定时，当事人一旦在探望问题上出现争议，总显得不理直气壮。现在，法律正式规定了这个权利，就使它从幕后走到了前台，成了名正言顺的法定权利。其后果就是确定了探望子女在一方是权利，在另一方就是义务，不履行义务就要承担法律责任。（见注①）


探望权，在有些国家或地区也称探视权或交往权，主要是指离婚后不与子女共同生活的父母一方，享有对该未成年子女进行看望并与之保持直接联系与交往的权利。该权利重在维护未与子女朝夕相处的父母一方与子女间的交往，保障父母与子女间的感情联络。建立探望权制度，既是亲子关系的本质体现，也是现实生活的需要。当前，随着我国计划生育基本国策的实施，独生子女日益增多。父母一旦离婚，双方争要子女随其生活的情况非常普遍。但由于种种原因，子女通常只能与父母中的一方共同生活，而不得不与父母另一方分离。司法机关遇此局面，倍感为难与棘手。探望权制度确立的意义就在于，其一方面保证了不与子女共同生活的父母一方能够定期与子女团聚，满足了其对子女关心、抚养、教育、亲近的自然情感需要，另一方面又有助于弥合家庭解体给父母子女之间造成的情感伤害，有利于子女生理、人格、情感的健康成长；同时也为法院裁决此类纠纷提供了法律依据，使许多子女抚养之争得到了缓和与化解。


二、探望权的主体及行使


（一）探望权的主体与内容


根据新修订的《婚姻法》第三十八条第一款之规定，探望权的权利主体为不直接抚养子女的父或母，义务主体为随子女共同生活的另一方。需要说明的是，此处的父母子女既包括婚生子女与父母，也包括非婚生子女与父母、养父母养子女及同意继续抚养的有抚养关系的继父母与继子女。（注解②）


探望的内容既包括见面，如直接见面，短期共同生活在一起，也包括交往，如互通书信、互通电话、赠送礼物、交换照片等。（注③）探望以其时间的长短为标准可分为暂时性探望和逼留性探望。前者探望时间短，方式灵活。后者则探望时间相对长，且被探望子女可由探望人领走并按时送回。两者皆有其优缺点。前者方式灵活，便于达成协议，但因时间短，不利于探望人与子女间的深入交流。后者时间较长，有利于探望人与子女的深入了解和交流，但是直接抚养人要承担不能与子女一起生活的不利后果，且需子女有较充裕的时间，探望人有较好的居住与生活条件，并不应有不良生活习惯，如酗酒、赌博、吸毒等。人民法院应根据探望权人的实际情况，本着“以未成年子女为基准”的原则来确定具体探望方式、时间和地点。对探望权的安排因情况不同而有所区别，主要是周末探望和假日探望。如每周或每隔一周的周末，或是每月一次；署假或寒假的一段时间；重大节日或子女生日等特殊日子。法院在判决或调解协议中应对探望权的安排作出明确规定，增强可操作性，避免当事人在执行时发生争议。


直接抚养子女一方的协助义务一般包括，本着方便探望人探望的原则，协商确定合理的探望时间、地点、方式，或按照法院的判决或调解协议安排探望时间；当子女拒绝探望时，应做好子女的说服工作；不得设置障碍或教育子女拒绝探望，否则就侵害了不与子女共同生活的一方父或母的探望权利，应承担侵权责任。（注④）


（二）探望权的行使


探望权是一项立法权利。从法理上看，这种权利是父母基于亲子关系而享有亲权的一种体现。由于探望权的行使，涉及到直接抚养子女一方及子女的利益，因此立法上有必要进行法律调整。修订后的《婚姻法》规定：“行使探望权的方式、时间由当事人协议；协议不成时，由人民法院判决。”从这个规定可以看出，《婚姻法》在确定探望权的行使问题上，确立了当事人协议与法院判决两种方式，并且确立了“当事人协议优先”的原则。


根据“协议优先”的原则，探望权的行使首先由当事人协议。协议的内容主要包括探望的时间、地点、方式等问题。所谓探望时间是指在什么时间见面、见面所持续的时间长短。所谓探望方式是指暂时性探望还是逗留性探望等。协议可在法庭外进行，也可在人民法院调解过程中进行，协议的内容应记载在离婚调解书上。之所以由当事人协议，是因为当事人双方对自己和子女生活实际状况有更加深刻的了解，使达成的协议不致脱离实际情况，同时通过平等协商达成的协议也容易执行。须注意的是，法院对当事人的协议内容应进行必要的审查，以确保子女的利益得到保障。


但在实际生活中，当事人离婚时往往存在敌对情绪，故当事人在协议时可能会过多地考虑自己的利益，故意提出不合理的探望时间、地点与方式，有些直接抚养子女的一方甚至拒绝就探望的有关问题进行协商，故在当事人协议不成或直接抚养一方拒绝协商时，探望权人可以向法院提起诉讼，法院应本着有利于子女健康成长的基本原则，根据当事人双方的实际情况，依法就探望的时间与方式等问题作出判决。