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试论建立我国商事纠纷特殊程序制度/潘勇锋

作者:法律资料网 时间:2024-07-12 21:55:48  浏览:9239   来源:法律资料网
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潘勇锋 清华大学法学院





内容提要: 当前司法实践中面临的一个突出问题即部分实体法上的权利缺乏适当程序回应的难题。商事纠纷中存在的公司登记及变更股东名册纠纷,股东知情权纠纷,抵押权人申请法院拍卖变卖抵押财产等大量非讼事件,如果适用普通诉讼程序审理,难以达到良好的裁判效果,目前就已经造成诉讼难以启动,或者启动以后无法展开,或者诉讼过于拖延,难以确保交易效率和交易秩序的维护等问题。应厘清此类特殊商事纠纷非讼性的特点,逐步推动建立商事纠纷特殊程序制度。值此民事诉讼法修改之机,应在民事诉讼法中对商事纠纷特殊程序的适用范围、管辖等问题进行原则性规定,确立该种程序制度的基础与框架,再由相关司法解释分别对具体纠纷事件所适用的程序问题进行规定。


近年来,随着公司法、物权法等法律相继修订、颁布,赋予法律关系主体越来越多的诉权,由此导致人民法院审判实践中商事纠纷案件数量激增,类型多样。而当前商事纠纷案件审理中面临着一个突出的难题,即部分实体法上赋予的权利缺乏相应的程序支撑,导致权利主体在实现诉权、保障实体权利的诉讼过程中遇到障碍和困难:有的实体权利在民事诉讼法上无相应程序,如抵押权人申请法院拍卖、变卖抵押财产等;有的虽可适用现行民事诉讼法上的程序,如股东知情权诉讼等,但诉讼程序显然和纠纷的性质特点不相适应,影响了当事人通过诉讼保护权益,解决纷争的效果。因此,针对上述特殊商事纠纷的特点,设立特殊的程序制度十分必要。

一、商事纠纷特殊程序的特点

实体诉权与程序保护之间的冲突与调和,适宜解决绝大部分纠纷事件的程序却不适宜于解决某一部分纠纷,是很多国家都面对的一个诉讼法上的难题,诉讼事件与非讼事件的划分是探索解决这一问题的一个重要方面。诉讼事件是指双方当事人对于诉讼标的存在民事权益争议并请求法院予以裁判的事件,而非讼事件是指利害关系人或申请人在没有民事权益争议的情况下,请求法院确认某种事实和权利是否存在,从而引起一定的民事法律关系发生、变更和消灭的事件。不同性质的纠纷事件需要不同的程序与之相适应。非讼事件这一概念在不同国家、不同时期的法学理论中的内涵及范围可能不同,但从目前各国的立法例看,非讼事件具有如下共同特点:

第一,非讼事件当事人之间的民事权益冲突不明显,甚至无对立的双方当事人。非讼事件的审理一般由申请人提出,并不一定存在被申请人或另一方当事人。在非讼事件的审理中当事人的构成可能有两种情况:一是当事人只有一方,当事人因某一事件向法院提出某种申请,请求法院确认某一事实。二是当事人为双方,但他们之间没有民事权利、义务争执,只是为了防止日后发生争议,共同向法院申请,请求法院对某一事实予以确认。这是非讼事件和诉讼事件的根本不同之处。在诉讼事件中,必然有民事权利义务关系发生争执的对立的双方当事人存在,不存在对立的双方当事人的事件,不是诉讼事件。从诉争性方面看:诉讼事件主要是解决诉争性程度较高的主体之间的纠纷,而非讼事件的诉争性程度较低。从裁量性方面看,在诉讼案件中,法院要判断权利义务关系是否存在,而在非讼事件中,法院并不判断权利义务关系是否存在,而是确定权利义务的具体形态。第二,非讼事件一般带有不同程度的公益色彩,其内容不能任由当事人自由处分。法院对非讼事件的处理体现了国家对私权关系的干预,这和一般的民事诉讼事件有所不同。一般的民事诉讼事件通常是私权争议,体现当事人的私权利益,通常当事人在诉讼中可以自由处分其民事权益。第三,非讼事件一般需要法院简易、迅速、经济地处理,对时效性要求更强。而诉讼事件通常需要法院慎重、公正地处理,对于程序公正的保障要求更高。第四,对于非讼事件的处理结果,法院可以根据事实情况的发展变化而予以变更或撤销,这和诉讼事件也有着显著的区别。诉讼事件一般强调对裁判既判力的维护,特别强调处理结果的稳定性、终局性,法院不能随意变更或者撤销。

非讼事件的特点决定了其通过普通的诉讼程序无法进行恰当的审理,必须适用另外一种不同的程序。适用于非讼事件审理的程序即为非讼程序。从国外立法例看,非讼程序一般遵循如下原则:第一,采用职权探知主义。在审理非讼事件时,法院有依职权探知的义务,对于当事人未提出的事实和证据,法院可以调查收集。这和诉讼案件中谁主张谁举证、举证不能者自行承担败诉的风险后果有所不同。第二,限制当事人处分权的行使。由于非讼事件一般有浓厚的公益色彩,因此不同于诉讼案件中当事人可以自行处分实体权利,决定诉讼进程的做法。在诉讼案件审理中当事人的处分原则在非讼事件中不能适用。对于非讼事件的审理是否进行下去及其进度如何,当事人并无绝对的处分权,大多数情况下由法院确定。第三,不公开审理原则与书面审理原则。非讼事件一般没有对立的当事人,无需公开以增加审判程序的透明度,不公开审理的方式反而有助于提高效率,这一点和诉讼案件的审理恰恰相反。在诉讼案件中,公开审理是基本原则,是实现公正的保障,审理过程和裁判结果以及裁判所依据的法律和程序规则公开,有利于保障诉讼民主与公正原则的实现。而非讼事件则强调书面审理用,虽然直接言词原则与公开原则相结合使诉讼程序易于发现真实和获得公众信任,但直接言词原则与非讼事件强调快速审理的要求不相适应,因此非讼事件更多地采用书面审理原则。第四,非讼事件的裁判对法院的羁束力受到一定排除与限制。非讼案件中,一般仅仅是对某一事实的确认而非当事人之间权利义务的确定,其裁判结果更强调妥当性和合目的性,因此在出现一定情形时,如对某一非讼事件的裁判发现确有错误,法院可予以变更或撤销。这和诉讼案件对于裁决既判力的维护有所不同,在诉讼案件中,特别强调程序的稳定,裁决一旦生效后,对法院和当事人都产生羁束力,即便法院也不能随意变更或撤销。第五,非讼事件审理期限短且一般一审终审。非讼案件强调纠纷的解决及时高效,过多的审级显然与这个目标不相适应,因此一般非讼案件一审终审,只有在发现裁决确有错误时才可能由法院在法律规定的条件下予以变更或撤销。

诉讼程序与非讼程序是民事案件审理程序的基本类型,适用于非讼事件审理的程序即非讼程序,有观点认为该程序明显地具有作为司法机关的法院从事行政事务的性质。[1]与诉讼程序相比,非讼程序使得法院具有灵活性与主动性,可以迅速调整私人之间的生活关系。但其缺点也是明显的,即没有给当事人充分辩论的机会,不能充分保障当事人主张权利的机会。非讼程序的特点决定了其只适用于非讼事件的审理,而目前商事纠纷中存在的这些典型的非讼事件,恰恰需要适用非讼程序进行审理。

二、我国设立商事纠纷特殊程序的必要性

商事纠纷中的非讼事件,适用普通诉讼程序难以进行适当的审理,要么诉讼难以启动,或者启动以后无法展开;要么诉讼过于拖延,无法确保商事交易的效率和维护交易秩序。长期以来,我国对于非讼程序的立法与理论研究都落后于司法实践的需要。随着市场经济的发展和社会结构的变化,非讼事件不仅数量上升,而且日趋复杂,现有诉讼制度与此极不适应,造成目前司法实践中的突出矛盾。

适宜采用特殊程序审理的纠纷类型

无论从司法实践还是由其他国家的司法经验来看,公司纠纷中的非讼事件都是非讼程序规范的主要对象。经过审判实践经验总结,目前将从公司设立到终止整个过程中可能出现的各种纠纷概括为48种类型,[2]但随着社会生活的发展,新类型的纠纷还将不断涌现。司法实践中,适用普通民事诉讼程序解决一切公司纠纷的做法遇到了极大地困难与挑战,纠纷解决效果远未达到预期。在已有的公司纠纷类型中至少有以下案件在适用普通民事诉讼程序处理时难以取得良好的裁判效果,需要适用特殊程序。

1.公司登记及设立股东名册、签发出资证明书或股票的案件。具体包括:申请设立登记,合并、分立、变更资本的登记,签发出资证明书,经公示催告程序法院宣告股票失效后的补发股票,股东名册登记,公司债券存根簿记载等案件类型。2.股东知情权案件。具体包括:查阅、复制公司章程等材料和符合一定条件的对于会计账簿的查阅。股东查阅公司章程等材料和对公司经营建议或质询的权利,公司应当披露董事、监事、高级管理人员的报酬情况,公司应当置备股东名册或记载股票发行等有关情况,上市公司公开财务状况、经营状况、重大诉讼和每半年公布一次财务会计报告等案件类型。3.股东会、董事会、监事会的召集纠纷。具体包括:有限公司股东会、董事会、监事会的召集纠纷,股份有限公司股东大会、董事会、监事会的召集纠纷等案件类型。4.董事、监事、高级管理人员的任职与解任。5.监事等职权的行使。6.股份的司法估价,其实质是股份收购请求权纠纷,是指在法定情形下,对公司股东会决议投反对票的股东所享有的要求公司以合理价格收购其股份的权利。当异议股东行使股份收购请求权时,如果股东和公司不能就股份收买达成协议,根据公司法第七十五条第二款之规定,股东可以自股东会会议决议通过之日起90日内向人民法院提起诉讼。这种类型的案件一般对股东是否享有股份收购请求权不存在争议,而是对具体的股份收买价格存在争议,需要法院行使司法估价权,通过司法程序来确定公平的收购价格。7.公司清算。公司清算是指公司解散后,处分公司财产以及了结各种法律关系并最终消灭公司人格的行为和程序。公司法第一百八十四条规定了公司解散事由出现后逾期不成立清算组进行清算的,债权人可以申请人民法院指定有关人员组成清算组进行清算。而最高人民法院公司法司法解释(二)又对公司解散和清算制度法律适用问题作了具体规定。公司清算由一系列行为构成,并需要遵守相应的清算程序。如,清理公司财产,通知或者公告债权人,处理与清算公司的未了结的业务,清缴欠缴税款,清理债权债务,分配剩余财产,参加有关诉讼活动等。清算的特殊性使其对法院处理的程序具有特殊要求。事实上,公司法司法解释(二)中已经对清算程序作出了部分特殊规定,但囿于民事诉讼法的现有规定,依然是在现行的普通民事诉讼程序框架内进行的变通,尚待完善。

除上述特殊的公司纠纷类型外,目前司法实践中还存在以下矛盾较为突出的两类纠纷类型,需要适用特殊程序制度。

第一,申请人民法院拍卖变卖抵押财产纠纷。物权法第一百九十五条第二款规定了抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的,抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。这一规定旨在简化抵押权实现程序,使得对抵押权本身及担保的主债权数额等问题不存在争议,仅仅对抵押权实现方式不能达成一致的当事人可以通过较为简便的程序以实现抵押权,从而降低抵押权的实现成本,提高抵押权的实现效率。然而,在司法实践过程中,同样也产生了实体法上赋予的权利缺乏程序回应的难题,

第二,申请人民法院拍卖建设工程纠纷。合同法第二百八十六条规定了建设工程款优先受偿权,旨在解决现实中的工程款拖欠问题,最高人民法院发布的《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》,对承包人建设工程款优先受偿权在司法实践中的一些争议问题作了明确规定。但建设工程款优先受偿权的实现程序,特别是承包人申请人民法院拍卖建设工程应适用何种程序在我国民事诉讼法及相关司法解释中都没有规定,使得承包人建设工程款优先受偿权的实现存在程序上的障碍。

设立特殊程序的必要性

司法实践表明,上述纠纷具有鲜明的非讼事件的特点,一概适用诉讼案件的一般审理程序和审理原则影响了纠纷解决的效果,与商事主体追求经济效率的目标相去甚远。如股东知情权实现纠纷案件,股东和公司对于股东具有知情权不存在争议,股东是要求法院保障其知情权的实现,其诉讼目的要求迅速裁决。再如请求公司清算案件,申请人并不是要求法院审理其与公司或者公司清算义务人之间的实体权利义务争议,而只是要求法院指定成立清算组清算公司。而且,因为公司清算不仅涉及申请人的利益,还可能涉及其他不特定相对人的利益,所以这一案件又具有公益性。同时,因为公司不及时清算会造成公司财产流失,对外关系长期不确定,既损害债权人、股东和其他利害关系人的利益,又危害交易秩序,所以案件需要迅速裁决。如果采用普通诉讼程序审理此类案件,经过一审、二审甚至再审程序后,即使申请人行使权利的主张得到法院判决的支持,也可能造成其权利行使已经不具有实际意义的后果。

目前除了公司法中规定无记名股票的复权适用公示催告程序之外,并没有审理商事纠纷案件的特殊程序规定。特殊程序的缺失导致在审判实践中都以普通的民事诉讼程序审理这些特殊纠纷案件,形成程序错位。程序缺失和程序错位在审判实践中造成的后果不容忽视。特殊商事纠纷案件审理迫切需要引入特殊程序制度。

三、商事纠纷特殊程序的可行性构想

民事诉讼法虽未采用非讼程序的概念,但也规定了法院行使审判权的两种程序:审理一般诉讼案件适用的普通诉讼程序,包括第一审普通程序、简易程序、第二审程序和审判监督程序;审理特别案件的特别程序,包括宣告失踪和宣告死亡程序、认定公民无民事行为能力或者限制民事行为能力程序、认定财产无主程序、督促程序以及公示催告程序。特别程序的一般性原则有:优先适用非讼程序的特别规定,一审终审,一般由审判员独任审理,审限较短,如果在非讼程序中发现属于民事权益争议的则裁定终结非讼程序并告知利害关系人可以另行起诉。学术界的倾向性观点认为,民事诉讼法规定的特别程序中就包含了传统意义上的非讼程序,但是规定得过于简单,不能涵盖非讼程序应当具有的一般原则和规则。况且,现行特别程序的规定中并无上述特殊商事纠纷案件可资适用的空间。根据立法法的规定,诉讼和仲裁制度事项只能以法律的形式规定,因此,要在特殊商事纠纷案件的审理中引入特殊程序规则,必须通过民事诉讼法的修订来实现。

笔者认为,上述特殊程序性质上仍为非讼程序,但是目前非讼程序理论发展表明,这一概念本身还具有争议性与不确定性,不适宜直接采用。而特别程序在民事诉讼法中已经成为一种特定称谓,也不适宜直接采用。因这种程序制度专门适用于部分特殊类型的商事纠纷案件,可以称之为商事纠纷特殊程序。

综观各国关于非讼程序的立法例,有单独制定非讼事件法系统规定各类非讼事件的,有在民事诉讼法中专编规定的,有散见于民事诉讼法各编的,亦有制定非讼事件法,同时在其他实体法中广为援引的。我国的商事纠纷特殊程序制度,如何在民事诉讼法中规定,达到与其他法律的协调统一,值得反复斟酌。笔者提出初步设想如下:
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盐城市人民政府关于印发盐城市物业管理实施细则的通知

江苏省盐城市人民政府


盐城市人民政府关于印发盐城市物业管理实施细则的通知

盐政发〔2009〕104号


各县(市、区)人民政府,市开发区管委会,市各委、办、局,市各直属单位:
  现将《盐城市物业管理实施细则》印发给你们,希遵照执行。



                                  盐城市人民政府
                                 二○○九年五月五日



                  盐城市物业管理实施细则

  第一章总则
  第一条为了规范物业管理活动,维护物业当事人的合法权益,提高城市物业管理水平,推动物业管理行业健康发展,根据《物权法》和国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》等有关法律、法规,结合我市实际,制定本实施细则。
  第二条本市行政区域内的物业管理活动适用本实施细则。
  第三条本实施细则所称业主,是指房屋的所有权人,即房屋登记簿记载的权利人(含商品房预告登记的权利人)。
  本实施细则所称使用人,是指房屋的实际使用人和承租人。
本实施细则所称物业服务企业,是指依法取得独立法人资格、具有相应资质、从事物业服务的企业。
  第四条市房产管理局是全市物业管理行业的行政主管部门,负责本市行政区域内物业管理工作的管理、监督和本细则的组织实施。
  各县(市、区)房产行政主管部门是本行政区域内的物业管理行政主管部门,负责辖区内物业管理的监管、考核和矛盾调处及业主大会的指导等日常工作。
  街道办事处、乡镇人民政府负责指导和监督本区域内的物业管理活动,协调物业管理与社区管理、社区服务的关系,做好社区居委会、业主委员会、物业管理协调配合的有关工作;负责辖区内物业项目经理及其从业人员的日常管理与考评,调处矛盾纠纷。
  建设、规划、城管、工商、物价、公安、司法、民政等部门按照各自职责范围,协同实施本细则。
  (一)各县(市、区)政府
  负责把住宅物业管理纳入社区管理范畴,加强对住宅物业管理工作的指导、协调和监督;协调解决小区管理中的综合性问题;督促街道(乡镇)会同房产行政主管部门做好业主大会(业主委员会)筹备组建、换届工作,帮助业主把好业主委员会筹备组人选关,并落实考核工作。
  (二)房产行政主管部门
  负责对住宅物业管理活动的监督管理,加强物业服务企业资质管理和从业人员资格管理;对住宅专项维修资金的归集、使用进行指导和监管;主动依靠街道(乡镇),做好业主大会(业主委员会)组建、换届、备案工作,指导其日常运作;依法对物业管理区域内的违法行为进行查处。
  (三)规划行政主管部门
  负责新建住宅小区的统一规划,按规定配置各类公建配套设施;依法查处住宅小区内的违法建筑及外立面开墙破洞行为。
  (四)建设行政主管部门
  负责对在建住宅施工过程中的质量监督和管理;协调处理房屋保修期内由于工程质量问题引发的投诉和矛盾;负责物业管理区域内绿化工作的行业指导管理和绿化调整树木、绿地变动的审批,协调解决因植物品种影响居民生活以及绿化养护引发的矛盾;负责物业管理区域内污水排放,燃气管道设施的检修、维护工作。依法查处毁绿行为。
  (五)城管行政主管部门
  负责对物业管理区域内的乱设摊点等行为进行查处;负责对物业管理区域内环境卫生的检查、指导和监督;负责对不履行市容卫生责任区制度的物业服务单位进行查处;加强对物业管理区域内户外广告设施的日常管理和安全检查。依法查处破坏环卫设施行为。
  (六)公安行政主管部门
  指导、督促物业服务企业和保安人员开展安全防范工作,指导落实物业管理区域内的安全防范设施建设;消除物业管理区域内的治安隐患,及时查处治安案件,调解各类涉及治安管理的矛盾;加强对保安人员、外来人口和宠物的管理。
  (七)物价行政主管部门
  确认物业服务最高收费标准和物业管理区域前期物业服务收费标准;对物业管理活动中的各项收费进行检查和管理,对超标准和超范围收费进行查处;受理物业管理收费价格咨询及投诉,协调解决因物业管理收费引发的矛盾和纠纷。
  (八)环保行政主管部门
  负责对物业管理区域及周边的建设项目依法进行环境影响评价文件审批和环境保护设施竣工验收;对物业管理区域及周边的污染源依法实施监督管理,对违反环保法律法规的行为依法进行查处;对涉及环保的投诉和纠纷进行调查处理。
  (九)工商行政主管部门
  加强企业登记审查,对未经规划管理部门批准擅自将居住用房改变为非居住用房的场所,不予核准登记。
  (十)质监行政主管部门
  对物业管理区域内的电梯等特种设备进行安全监察,督促使用单位做好特种设备的注册登记、维护保养、作业人员持证上岗等工作;查处安装、改造、维修和使用中的违规行为;调查处理物业管理区域内的特种设备事故。
  (十一)民政行政主管部门
  落实街道(乡镇)、居委会对业主委员会的指导、监督和日常管理。
  (十二)物业管理区域内,供电、供水、供气、供热、通信、广电、邮政、路灯、环卫等单位依据计量器具显示的量值向最终分户使用人收取有关费用。有偿委托物业服务企业代收的,不得向业主收取手续费等额外费用。并按规定负责物业管理区域内市政公用设施和相关设备设施的养护维修。
  第五条各级政府应当扶持物业管理行业的发展,逐步建立专业化、社会化和市场化的物业管理机制,提高物业管理水平。
  物业服务企业按照国家有关规定享受第三产业优惠政策。

  第二章业主及业主大会
  第六条业主在物业管理活动中,享有下列权利:
  (一)按照物业服务合同的约定,接受物业服务企业提供的服务;
  (二)提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议;
  (三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;
  (四)参加业主大会会议,行使投票权;
  (五)选举业主委员会委员,并享有被选举权;
  (六)监督业主委员会的工作;
  (七)监督物业服务企业履行物业服务合同;
  (八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;
  (九)监督住宅专项维修资金的使用执行情况;
  (十)法律、法规规定的其他权利。
  第七条业主应当履行下列义务:
  (一)遵守国家和地方相关物业管理的规定;
  (二)遵守管理规约、业主大会议事规则;
  (三)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;
  (四)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;
  (五)按照合同约定按时交纳物业服务费用;
  (六)按照有关规定交纳住宅专项维修资金;
  (七)配合物业服务企业的服务活动;
  (八)法律、法规规定的其他义务。
  第八条业主通过业主大会或者业主代表大会和业主委员会对物业实施自治管理。
  第九条物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。
  业主大会会议应当由物业管理区域内持有二分之一以上投票权的业主参加。业主可以以幢、单元、楼层为单位成立业主小组,并可推选小组代表出席业主大会。业主代表因故不能参加业主大会会议的,其所代表的业主可以另外推选一名业主代表参加业主大会。
  第十条物业管理区域内,已交付使用的物业建筑面积达到百分之五十,或者物业交付使用已超过一年,且交付使用的物业建筑面积达到百分之三十的,应当召开首次业主大会,选举产生业主委员会。
  同一个物业管理区域内的业主应当在物业所在地的县(市、区)物业管理行政主管部门和街道办事处或乡镇人民政府的指导下成立首次业主大会,并选举产生业主委员会。但是,只有一个业主或者业主人数较少且全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
  一个物业管理区域只能成立一个业主大会。
  第十一条业主大会成立条件成熟的,建设单位应当书面告知物业所在地县(市、区)物业管理行政主管部门和街道办事处或乡镇人民政府,并提供业主清册、物业建筑面积、物业出售并交付使用时间等文书资料。建设单位未及时书面告知,业主向县(市、区)物业管理行政主管部门和街道办事处或乡镇人民政府提出召开首次业主大会的书面要求。
  县(市、区)物业管理行政主管部门应当在接到建设单位书面告知或业主书面要求的15日内,会同街道办事处或乡镇人民政府指导建设单位和业主推荐业主大会筹备组(以下简称筹备组)成员。筹备组组成人员为5名(社区居委会、建设单位各1名,业主代表3名)。业主代表由业主共推,但必须是模范履行业主义务,有事业心、公益心和服务时间的业主,成员名单应当自成立之日起在物业管理区域内公示7日。推荐不成的,由街道办事处或乡镇人民政府会同县(市、区)物业管理行政主管部门指定筹备组成员。筹备组活动由社区居委会牵头组织。
  第十二条筹备组应当在三个月内召开首次业主大会。
  筹备组应当事先将会议的内容和召开方式告知县(市、区)物业管理行政主管部门和街道办事处或乡镇人民政府,县(市、区)物业管理行政主管部门和街道办事处或乡镇人民政府可以根据实际情况派代表参加。
  筹备组负责起草管理规约和业主大会议事规则交大会讨论,并负责确认业主身份及其在首次业主大会上的投票权,业主应当向业主大会筹备组提供相关身份证明、联系地址、通讯方式。
  第十三条业主大会履行下列职责:
  (一)制定和修改管理规约和业主大会议事规则;
  (二)制定和修改物业管理区域内物业共有部位和共有设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面规章制度的管理规约;
  (三)选举业主委员会委员或更换业主委员会成员;
  (四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;
  (五)筹集和使用物业共有部位、共用设施设备的住宅专项维修资金;
  (六)改建、重建建筑物及附属设施;
  (七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项;
  (八)法律、法规规定的其他职责。
  决定前款第五项和第六项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
  第十四条业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。
  经20%以上的业主提议,业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。业主委员会应当在15日内组织召开业主大会临时会议,逾期不组织召开的,由物业所在地的县(市、区)人民政府房产行政主管部门联合街道办事处或乡镇人民政府责令其限期召开。
  第十五条业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式,但应当有物业管理区域内专有部分占建筑总面积二分之一以上的业主且占总人数的二分之一以上的业主参加。凡需投票表决的,应当经业主本人签字,业主委托代理人参加业主大会会议的,应当办理书面委托手续。业主本人不办理书面委托,又不参加投票的视为弃权。
  第十六条业主大会首次会议应当制定管理规约和业主大会议事规则,选举产生业主委员会。业主大会议事规则的内容,应当包括业主大会的议事方式,表决程序;业主投票权的确定方法;业主委员会的组成和换届选举;委员资格、义务和任期;业主大会临时会议的召开等事项。
  业主大会、业主委员会决定的事项不得违反有关法律、法规和规章的规定。
  第十七条入选业主委员会的成员应当符合下列条件:
  (一)具有完全民事行为能力,身体状况良好的本物业管理区域内的业主;
  (二)遵守国家有关法律、法规;
  (三)遵守管理规约、业主大会议事规则,履行业主义务;
  (四)热心公益事业,责任心强,公正廉洁,具有社会公信力;
  (五)具有一定的组织能力;
  (六)具备必要的工作时间。
  第十八条召开业主大会会议,应当于会议召开15日前通知全体业主。并同时告知相关的社区居委会。业主委员会应当做好业主大会会议记录。
  第十九条业主委员会是业主大会的执行机构,对业主大会负责。业主委员会履行下列职责:
  (一)召集和主持业主大会会议,报告物业管理实施情况;
  (二)经业主代表大会同意代表业主和业主大会与选聘的物业服务企业签订物业服务合同;
  (三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;
  (四)监督管理规约的实施;
  (五)接受业主、业主大会、物业管理行政主管部门的监督;
  (六)建立业主委员会日常工作的规范制度和工作职责,业主委员会要正常地开展工作;
  (七)根据业主大会的决定,代理因物业管理活动发生的诉讼事务;
  (八)法律、法规规定以及业主大会赋予的其他职责。
  第二十条业主委员会由业主大会选举产生。业主委员会人数应当是5-15名的单数,其组成人员不得在物业服务企业中兼职,由业主代表组成。小区建筑面积为5万平方米以下业主委员会成员为5名,5万平方米以上15万平方米以下业主委员会成员为7名,15万平方米以上30万平方米以下业主委员会成员为9名,30万平方米以上业主委员会成员为不超过15名的单数。业主委员会委员每届任期三年,可以连选连任。
  分期开发的物业区域达到成立业主委员会条件的可以先期成立业主委员会。先期成立的业主委员会应当在物业区域新的一期业主入住百分之五十以后,重新补选或改选业主委员会。
  业主委员会可以通过选举产生主任1名和副主任1-2名,业主委员会会议由主任或者主任委托的副主任召集,召开会议必须有过半数委员出席,所作决定须经业主委员会全体委员半数以上同意。
  第二十一条选举、换届、改选、补选业主委员会的,应自选举产生之日起的30日内,向县(市、区)物业管理行政主管部门备案,并将选举结果通过社区居民委员会告知所在地街道办事处或乡镇人民政府。
  业主委员会备案时应当提交以下资料:业主大会记录和会议决定;业主大会议事规则;管理规约;业主委员会成员名单和基本情况。
  第二十二条业主委员会任期届满2个月前,应当召开业主大会会议进行业主委员会的换届选举;逾期未换届的,物业所在地的县(市、区)人民政府房产行政主管部门和街道办事处或乡镇人民政府应当督促、指导其换届工作。
  业主委员会的换届选举,应由业主委员会筹备组织。业主委员会怠于筹备组织的或者在任期内怠于履行职责的,经百分之二十以上的业主书面提议,县(市、区)物业管理行政主管部门会同街道办事处或乡镇人民政府可以指导召开业主大会临时会议,重新选举或者改选业主委员会。
  新一届业主委员会选举成立之日起的10日内,原业主委员会成员应当将其保管的有档案等文书资料、印章及其他属于业主大会所有的资料、用房和财物等移交新一届业主委员会,并做好其他交接工作。
  第二十三条管理规约是业主共同订立的有关物业的使用、维护、管理等方面的行为守则,对全体业主和使用人具有约束力。
  第二十四条业主大会、业主委员会应当依法履行职责,不得作出与物业管理无关的决定,不得从事经营活动或与物业管理无关的其他活动。
  业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有约束力。
  业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。物业所在地县(市、区)物业管理行政主管部门和街道办事处或乡镇人民政府,应当责令限期改正或撤销其决定,并通告全体业主。
  第二十五条在物业管理区域内,业主委员会、物业服务企业、社区居委会应当依法履行各自的职责,密切配合,共同做好物业自治管理和社区建设管理工作。
  (一)业主委员会接受业主大会的委托,实施业主自治管理,监督与配合物业服务企业的服务活动;协助公安机关、社区居民委员会做好物业管理区域内的社会治安、社区建设等工作。
  (二)物业服务企业应在依法经营服务活动中,接受业主委员会的监督,按照合同约定为业主提供服务;听取社区居民委员会的有关意见,配合社区开展有关活动。
  (三)社区居委会应当指导与协助业主的自治管理活动,引导业主将物业自治管理与社区管理相结合。
  第二十六条业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担。
  经费的筹集、管理、使用等具体事项,由业主大会议事规则规定。
  业主大会和业主委员会工作经费的使用情况应当定期以书面形式在物业管理区域内公告,接受业主监督、质询。
  第二十七条两个或者两个以上物业管理区域共用非市政道路或者其他配套设施设备的,应当建立业主委员会联席会议制度。业主委员会联席会议由县(市、区)物业管理行政主管部门会同街道办事处或乡镇人民政府组织召开。

  第三章物业服务企业
  第二十八条物业服务企业实行资质管理制度。
  物业服务企业资质等级分为一、二、三级。市物业管理行政主管部门负责本市三级物业服务企业资质证书的颁发和管理,并接受省建设行政主管部门的指导和监督。
  一级资质物业服务企业可以承接各种物业管理项目。
  二级资质物业服务企业可以承接30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。
  三级资质物业服务企业可以承接20万平方米以下的住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。
  第二十九条从事物业管理的人员应按照国家有关规定,取得职业资格证书。
  物业服务企业应当确定物业管理区域的项目负责人,项目负责人应取得盐城市物业服务项目经理资格证书,并承担相应责任。
  第三十条物业服务企业享有下列权利:
  (一)依照法律、法规、规章和合同的约定,制定物业管理工作制度;
  (二)收取物业服务费用和按规定应收取的其他费用;
  (三)选聘专业公司承担专项经营业务;
  (四)拒绝承担任何形式的摊派以及法律法规规定或服务合同约定以外事项的责任;
  (五)开展其他多种经营服务项目,增强企业实力;
  (六)法律、法规规定的其他权利。
  第三十一条物业服务企业应履行下列义务:
  (一)执行物业管理行业规范、服务标准,备足卫生保洁、绿化养护等必需的物业服务工具和设备;
  (二)履行物业服务合同,提供物业服务,维护业主利益;
  (三)接受业主、业主委员会的监督;
  (四)在物业管理区域内公示物业服务合同约定的收费项目、标准和收支情况,以及公建配套设施经营管理的收支情况;
  (五)劝阻违章搭建或者其他侵害业主公共利益的行为,劝阻不听的,及时报告相关管理部门和业主委员会;
  (六)接受政府有关行政主管部门的监督和行业协会的自律管理;
  (七)接受街道办事处或社区对居委会的日常考核、督查、评价与管理;
  (八)协助有关行政管理部门制止违法、违规行为,维护物业管理区域公共秩序;
  (九)未经城管部门批准,物业服务企业不得批准在小区内乱设摊点;
  (十)法律、法规规定的其他义务。

  第四章前期物业管理
  第三十二条前期物业管理是指业主、业主大会选聘物业服务企业之前,由建设单位选聘物业服务企业实施的物业管理。
  第三十三条住宅物业和非住宅物业出售前,建设单位应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。自建的非住宅物业需要选聘物业服务企业时,也应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
  凡多层物业(含住宅、非住宅及其配套用房,下同)规划总建筑面积在3万平方米以上,或高层(含小高层)物业规划总建筑面积在1万平方米以上,或多层、高层混合物业规划总建筑面积在3万平方米以上的新建或在建物业,都必须以招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业实施前期物业管理。规模较小,未达到以上标准的新建或在建物业,或投标人少于3个,须经物业所在地县(市、区)房产行政主管部门批准后,方可采用协议方式选择相应资质的物业服务企业。
  第三十四条建设单位按照以下规定时限完成前期物业管理招投标工作:
  (一)预售住宅商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成;
  (二)新建现售住宅商品房项目应当在现售前30日完成;
  (三)非出售的新建住宅物业应当在交付使用前90日完成。
  建设单位应当自确定中标之日起15日内,与中标的物业服务企业签订书面的前期物业服务合同,并向物业项目所在地的县(市、区)房产行政主管部门备案。
  签订前期物业服务合同期限一般不超过三年。业主委员会成立后与物业服务企业签订的物业服务合同生效时,前期物业服务合同自然终止。
  第三十五条前期物业管理的主要内容是:
  (一)建立与业主、物业使用人的联络关系;
  (二)设计管理模式,草拟物业管理制度,编写物业管理规约建议书;
  (三)建立服务系统和服务网络;
  (四)办理移交承接验收事宜;
  (五)在业主大会选聘物业服务企业前,按照《前期物业服务合同》的约定实施物业管理。
  建设单位应明确物业服务企业的前期介入管理的具体内容,并给予物业服务企业相应的前期介入管理经费,具体内容与标准由双方在前期物业服务合同中约定。在办理商品房预售许可证之前将物业用房的具体位置在规划图中标明。
  第三十六条建设单位应在物业管理区域内首份房屋销售合同签订前,制定临时管理规约和住宅使用说明书,并作为房屋销售合同的附件。
  临时管理规约的内容应当包括:物业的使用和维护管理、业主的权利和义务、违反临时管理规约应当承担的责任等事项。临时管理规约的内容不得侵害物业买受人的合法权益和社会公共利益。
  住宅使用说明书应当载明房屋平面布局、结构、附属设备、详细的房屋结构图(注明房屋承重结构)和共用能耗计量部位及费用分摊办法,不得占用共用部位、共用场地,不得移装共用设备和擅自改变经营用房用途,以及其他有关安全合理使用房屋的注意事项。
  建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示,并予以说明。
  物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时,应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。
  第三十七条建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容,以及建设工程规划许可文件载明的建设项目平面布局图,并在房屋交接书中列明物业管理区域内归全体业主所有的配套设施设备。
  建设单位选聘的物业服务企业应当与物业买受人签订前期物业服务协议。
  第三十八条业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权,建设单位不得擅自处分。
  建设单位应当在项目交付时按规定无偿提供不少于规划建设总建筑面积0.4%具有产权的物业管理用房(其中住宅区物业管理配套办公、服务用房和经营用房的比例分别为1:3:6)。在业主大会成立后建设单位将验收合格的物管用房产权移交给业主,移交后的房屋产权属全体业主共有。设备用房不能作为物管用房移交。
  物业管理用房原则上在第一批工程竣工前建成,经验收合格后,交付使用。分期建设的项目在首期交付时的物管用房面积,应当不低于全部项目应交面积的百分之五十。物业管理区域内房屋交付使用过半的,应将物业管理用房全部交付。
  交付的物业管理用房的建设标准,应当符合国家有关工程质量和安全的要求,具有上下水、供电通讯等设施,具备正常使用功能。
  建设单位申请商品房预售许可证或商品房所有权初始登记时,物业管理和社区用房等配套房屋应予以明确。
  第三十九条在办理前期物业承接验收手续时,建设单位应当向物业服务企业移交物业管理用房和下列资料:
  (一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料,以及上述资料的数据光盘;
  (二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;
  (三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;
  (四)物业管理所必需的其他资料。
  建设单位应当在办理物业承接验收手续起30日内将以上资料移交给物业服务企业,同时将有关资料的数据光盘分别报市、县(市、区)物业行政主管部门备案。物业服务企业在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。
  第四十条建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围,承担物业的保修责任。建设单位在保修期限内未尽到保修责任的,由建设单位依据相关规定承担保修责任。

  第五章物业管理服务与收费
  第四十一条物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施,并接受业主的监督。一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。其中分期建设的物业,只能委托同一物业服务企业管理。
  物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务委托专业公司实施,但不得将物业的整体或者主要管理服务责任委托给他人,如因委托造成的损失由物业服务企业承担。
  第四十二条物业交付使用后,业主应当及时续聘或者重新选聘物业服务企业,参照建设部统一印制的示范文本,订立物业服务合同,并在该区域内公示。
  物业服务合同的主要内容包括:
  (一)当事人和物业的基本情况;
  (二)双方的权利和义务;
  (三)物业管理服务事项和服务质量要求;
  (四)物业服务费的标准和收取办法;
  (五)物业管理服务用房的使用、管理和收入分配办法;
  (六)住宅专项维修资金使用方面的约定;
  (七)合同的有效期限、合同终止和解除的约定;
  (八)违约责任及解决纠纷的途径;
  (九)双方当事人约定的其他事项。
  第四十三条物业服务事项主要内容包括:
  (一)物业共用部位和物业共用设施设备的日常维护和管理;
  (二)物业管理区域内环境卫生、绿化的日常管理;
  (三)协助管理物业管理区域内公共秩序、安全防范、消防、交通等事项;
  (四)协助或受有关部门委托做好装饰装修、建筑垃圾和生活垃圾清运服务工作;
  (五)应业主要求进行的其它服务;
  (六)物业档案资料的管理。
  第四十四条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应服务。
  物业服务企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。物业管理合同中没有特别约定的事项,当事人不承担责任。
  第四十五条物业服务企业应当在物业服务合同期限届满前90天,以书面形式告知业主委员会,业主委员会接到告知书起30日内,组织召开业主大会讨论决定选聘事项。
  业主大会决定续聘原物业服务企业的,由业主委员会在业主大会会议结束后7日内,与原物业服务企业续签物业服务合同。
  业主大会决定重新选聘物业服务企业的,由业主委员会在业主大会会议结束后7日内以书面形式通知原物业服务企业,原物业服务企业在合同期满后7日内,与业主委员会或业主委员会指定的新选聘的物业服务企业办理移交手续,移交物业管理用房、经审计后的费用帐册(包干制除外)以及本办法第三十九条规定的有关资料等。
  物业服务企业或业主委员会根据业主大会的决定经过双方协商一致,可以提前解除物业服务合同。当事人可以约定一方解除合同的条件,解除合同的条件成熟时,解除权人可以解除合同。但应当通知对方,并按上款规定办理移交手续。
  物业服务企业或业主委员会根据业主代表大会决定单方提出解除物业服务合同,另一方持有异议的,可以请求人民法院或仲裁机构裁决。
  第四十六条物业服务收费应当遵循合理、公平、公开、质价相符的原则。物业服务收费实行政府指导价和市场调节价。
  普通住宅公共服务收费实行政府指导价,由物价行政主管部门会同房产行政主管部门根据物业的硬件设施、环境和物业服务内容、服务质量、物业规模等因素制定分项收费的标准,并定期公布。
  普通住宅前期物业管理公共服务收费标准由当地价格主管部门核准。通过前期物业管理招投标方式确定的服务收费价格,应及时报当地物价部门备案,作为物价部门核准前期物业管理服务收费的依据。物业服务企业或建设单位应在物业买卖合同中与物业买受人预先约定收费标准。
  已成立业主委员会的普通住宅公共服务收费标准,由业主委员会经业主大会同意后,在政府指导价范围内与物业服务企业在物业服务合同中约定。
  物业服务企业在服务时要遵循“值价相符”的原则,不得高档次服务低档次收费,更不得高档次收费低档次服务。
  非普通住宅及非住宅物业的公共服务收费实行市场调节价。
  前期物业管理阶段由开发建设单位与物业服务企业在服务合同中约定服务费用;已成立业主委员会的,由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定服务费用。
  物业服务收费管理中涉及的其它有关事项,按照《江苏省物业服务收费管理办法》以及本市有关规定执行。
  第四十七条业主应当根据物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用,不得以物业服务合同约定以外的事项为理由,迟交或拒交物业服务费用。业主与使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带责任。
  纳入物业管理范围的、竣工但尚未出售或者因开发建设单位的原因,未按时交给物业买受人的物业,前期物业服务合同生效当月至出售房屋交付当月发生的物业服务费用由建设单位全额交纳。房屋交付之日的次月起发生的物业服务费用由业主承担。
  实行政府指导价的前期物业管理住宅小区,在前期物业管理服务期间,因开发建设单位原因分期开发,分批交付使用,给先期入住业主造成噪音、粉尘等环境污染的,或因施工、配套设施不到位等原因影响物业管理服务的,业主交纳的物业管理公共服务费应低于规定标准,差额部分由开发建设单位补偿物业服务企业,并在前期物业服务合同中具体约定。
  物业发生产权转移时,业主或者物业使用人应当结清物业服务费用。
  第四十八条物业服务企业收费的项目、标准和收支情况,应当按照合同的约定,定期向业主公布,并接受业主委员会的监督和质询。
  第四十九条价格主管部门应当会同物业行政主管部门加强对实行市场调节价的物业服务收费行为的规范、引导和监督。物业服务企业的物业服务收费项目和收费标准应当实行明码标价。
  第五十条物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的代办、特约服务项目,服务费用由双方约定。
  第五十一条物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、环卫、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用,该用户计量器具显示的量值为收费依据。不能强制物业服务企业代收代缴。最终用户是指接受供水、供电、供气、供热以及环卫、通信、有线电视等服务的最终分户使用人。
  上述单位向业主或者使用人收取费用等服务事项,可以委托给物业服务企业实施,双方应当签订有偿服务合同,物业服务企业接受委托代收前款有关费用的,不得向业主收取手续费等额外费用。
  第五十二条对物业管理区域内违反治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规的行为,物业服务企业应当及时劝阻,并及时向有关行政管理部门报告。
  有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后,应当依法对违法违规行为予以制止或者依法处理。
  第五十三条物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时,物业服务企业在采取应急措施的同时,应当及时向有关行政管理部门报告,协助做好救助工作。
  第五十四条物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和使用人约定,但不得违反法律、法规的规定和管理规约的约定。
  物业使用人违反本办法的规定和管理规约的约定,相关业主应当承担连带责任。

  第六章物业的使用和维护
  第五十五条新建住宅小区内的公建配套设施应当按照规划行政主管核定的内容实施,不得擅自更改规划及其使用功能和建筑布局。
  已列入住宅小区商品房建设成本的配套设施,产权属全体业主所有(国家另有规定的除外),由市、县(市)房产行政主管部门设立的登记机构代为登记,开发建设单位不得销售或以其它方式处置其使用权。
  未列入住宅小区商品房建设成本的配套设施,产权归投资人所有,但交付使用后须纳入住宅小区统一的物业管理。
  第五十六条新建住宅小区公建配套设施的项目名称、指标等内容,应在控制性详细规划、公建配套建设要求意见书、土地出让公告、建设项目批文、公建配套建设计划中予以明确;在商品房预售价格认证时,应对住宅小区公建配套设施的成本进行认定;在核发新建住宅小区建设规划许可证和商品房预售许可证时,应将住宅小区公建配套设施的名称、位置、性质、面积等内容明确标注;住宅小区开发建设、销售单位在商品房销售中,应将公建配套设施实施计划在销售场所公示,并告知购房人;办理权属初始登记时,应按公建配套设施的性质进行区分登记。
  在老小区整治出新时,应按有关规定对被占用或闲置的公建配套设施进行清理、清退或调整;根据规划和小区服务与管理的需要,补建必要的配套设施。同时对清退、调整、回购和补建的公建配套设施进行产权登记,并办理移交使用手续,用于物业管理。
  第五十七条业主对建筑物内的住宅、非住宅用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
  第五十八条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全,不得损害其他业主的合法权益。业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利,承担义务;不得以放弃权利不履行义务。业主转让建筑物专有部分,其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。
  第五十九条业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地,损害业主利益。
因维修物业或者业主公共利益需要,业主确需临时占用、挖掘道路、场地的,应当征得业主委员会和物业服务企业的同意;物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地的,应当征得业主委员会的同意。
  业主、物业服务企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地,在约定期限内恢复原状。
  第六十条供水、供电、供气、市政、排水、环卫、通讯、有线电视等单位,按规定承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护责任的,不得强制要求物业服务企业维修养护。委托物业服务企业代为维修、养护的,应当与物业服务企业签订委托合同,并支付维修、养护费。
  前款规定的单位因维修、养护等需要,临时占用、挖掘道路、场地的,应当事前通知业主委员会和物业服务企业,并及时恢复原状。造成损失的,应当予以赔偿。
  第六十一条业主、使用人应当按照规划行政主管部门批准的设计用途使用物业,不得擅自改变物业使用性质。若确需改变物业使用性质的,除遵守法律、法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主同意。
  第六十二条业主共用车库(位)的管理等事项,由业主大会决定。车主要求物业服务企业保管机动车的,应当另行与物业服务企业签订车辆保管合同。
  第六十三条物业管理区域内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。小区的共用停车库(位)应当提供给本物业管理区域内的业主、使用人有偿使用,任何单位和个人不得出售。
  第六十四条物业管理区域内禁止下列行为:
  (一)损坏房屋承重结构;
  (二)擅自改变房屋用途;
  (三)占用或者损坏物业共用部位、共用设施设备、擅自改变公建配套设施使用功能;
  (四)私搭乱建;
  (五)侵占绿地、毁坏绿化;
  (六)随意倾倒或者抛弃垃圾、杂物;
  (七)存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品,或者超标准排放污染物质、发出超标准的噪声和振动;
  (八)未经批准摆设摊点;
  (九)无序停放车辆;
  (十)在建筑物或者构筑物上乱悬挂、乱张贴、乱涂写、乱刻画;
  (十一)利用物业从事危害公共利益或者侵害他人正当权益的活动;
  (十二)在消防通道上设置路障,损坏或者挪用消防设施;
  (十三)法律、法规和管理规约禁止的其他行为。
  第六十五条业主、使用人装饰装修房屋时,应当事先告知物业服务企业,与物业服务企业签定装饰装修管理服务协议,交纳服务费用,到所在地市、县(市)房屋安全鉴定机构进行房屋装饰装修备案登记,并按规定交纳费用,具体缴费标准由物价行政主管部门确定。物业服务企业应当将房屋装饰装修的禁止行为和注意事项告知业主、使用人。
  业主、使用人及装饰装修实施企业在装饰装修房屋时需要改变房屋结构或涉及房屋承重部位的,要向所在地市、县(市)房屋安全鉴定机构办理相关手续。
  物业服务企业发现在物业使用、装饰装修过程中有擅自损坏房屋结构、违反有关规定以及(临时)管理规约的,应当予以劝阻、制止,劝阻、制止无效的,及时报告业主委员会和有关房屋安全管理部门。
  第六十六条物业出现危及安全、影响观瞻、侵害公共利益或者影响他人正常使用等情况时,责任人应当及时维修养护。
  物业服务企业对物业共用部位、共用设施设备进行维修养护时,相关业主和使用人必须给予配合。因阻挠维修养护造成物业损坏或者财产损失的,责任人应当负责修复或者赔偿。
  第六十七条建设单位按照规定的保修期限和保修范围,承担物业的保修责任。在规定范围内的保修期限应从最近一次维修合格时开始计算。建设单位可以委托物业服务企业保修,也可以自行组织维修。
  房屋在国家规定的保修期满以后的维修责任,按照下列规定承担:
  (一)房屋室内部分,由业主自行维修;
  (二)房屋的共用部位和共用设施设备,由物业服务企业根据物业服务合同的约定定期维修养护。
  第六十八条住宅物业、住宅小区内非住宅物业、与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业,被两个以上的业主区分所有的,业主应当按照规定缴纳住宅专项维修资金。
  住宅专项维修资金应按幢建帐,专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造,不得挪作他用。
  根据物业服务合同约定,应当由物业服务企业从物业服务费用或者物业服务资金中支出的住房共用部位、共用设施设备的维修养护费用,不得从住宅专项维修资金中列支。
  第六十九条住宅专项维修资金管理实行统一缴存、专户存储、专款专用、业主决策、政府监管的原则。
  设有共用电梯的物业项目,应设定专项维修资金。具体办法由房产行政主管部门会同物价行政主管部门另行制定。
  住宅专项维修资金缴存、管理和使用的具体办法由房产行政主管部门制定,报人民政府批准执行。
  第七十条利用业主共有的配套设施进行经营的,应当在征得相关业主、业主委员会的书面同意后,按照规定办理有关手续。其收益在扣除物业服务企业代办费用后,应当用于补贴物业管理公共服务费但合同另有约定的除外。

  第七章法律责任
  第七十一条住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准,擅自采用协议方式选聘物业服务企业的,根据国务院《物业管理条例》第五十七条规定,由县级以上房产行政主管部门责令限期改正,给予警告,可以并处10万元以下的罚款。出售的非住宅物业参照此标准执行。
  第七十二条建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的,根据国务院《物业管理条例》第五十八条规定,由县级以上房产行政主管部门处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。
  第七十三条违反本办法的规定,不移交有关资料的,根据国务院《物业管理条例》第五十九条规定,由县级以上房产行政主管部门责令其限期改正;逾期仍不移交有关资料的,对建设单位、物业服务企业予以通报,处1万元以上10万元以下的罚款。
  第七十四条违反本办法的规定,未取得资质证书从事物业管理的,根据国务院《物业管理条例》第六十条规定,由县级以上房产行政主管部门责令其停止活动,没收违法所得,并处5万元以上20万元以下罚款;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。
  第七十五条未按照规定交纳住宅专项维修资金的,根据《江苏省物业管理条例》第四十二条规定,由县级以上房产行政主管部门责令其限期补交;逾期仍不足额交纳的,可按每日万分之五加收滞纳金。
  违反本办法的规定,挪用住宅专项维修资金的,根据国务院《物业管理条例》第六十三条规定,由县级以上房产行政主管部门追回挪用的住宅专项维修资金,给予警告,没收违法所得,可以并处挪用数额2倍以下的罚款;物业服务企业挪用住宅专项维修资金,情节严重的,可以吊销其资质证书;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
  第七十六条违反本办法的规定,建设单位在物业管理区域内不按照规划规定配置必要的物业管理用房的,根据国务院《物业管理条例》第六十四条规定,由规划行政主管责令其限期改正,给予警告,没收违法所得,并处10万元以上50万元以下罚款。
  第七十七条违反本办法的规定,未经业主大会同意,物业服务企业擅自改变物业管理用房用途的,根据国务院《物业管理条例》第六十五条规定,由县级以上房产行政主管部门责令限期改正,给予警告,并处1万元以上10万元以下的罚款;有收益的,所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用。
  第七十八条违反物业服务合同约定,业主逾期不交纳物业服务费用的,业主委员会和物业服务企业应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的,可向人民法院提起诉讼。
  第七十九条业主以业主大会或者业主委员会的名义,从事违反法律、法规规定的活动,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予治安管理处罚。
  第八十条业主应当遵守法律、法规以及管理规约。
  业主大会、业主委员会和物业服务企业,对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业服务费等违背管理规约或损害他人合法权益的行为,有权依照法律、法规以及管理规约,要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为,可以依法向人民法院提起诉讼。
  第八十一条房产行政主管部门和其他部门的工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的,根据国务院《物业管理条例》第六十九条规定,由其所在单位或者上级机关给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
  第八十二条违反本办法,有关法律、法规或规章已设定处罚的,从其规定。

  第八章附则
  第八十三条本规定自公布之日起实施。

最高人民法院民事审判庭关于董文忠与郑明德宅基地纠纷案的电话答复

最高人民法院民事审判庭


最高人民法院民事审判庭关于董文忠与郑明德宅基地纠纷案的电话答复

1988年11月30日,最高法院民事审判庭

福建省高级人民法院民事审判庭:
你院闽法民他字(1987)第1号关于董文忠诉郑明德宅基地纠纷一案的请示报告收悉。因该案涉及城市土地国有化问题,我们征求了建设部和国家土地管理局的意见,经研究认为:
关于该案的城市土地所有权证的效力是否维持到1982年宪法公布实施时止的问题。鉴于我国各地情况不同,城市土地国有化也不是同步进行的,对这类案件各地处理的依据也不同,所以对1982年宪法公布前,各地根据本地区的具体情况作出相应规定的,并依照规定已经作了处理的就不再溯及,同意其效力不能再延长到宪法公布后你院一般不予变动的意见。但1982年宪法公布实施后,则应按照该宪法规定办理。至于对该案如何处理,仍请你院根据你们本省的实际情况,予以妥善处理为宜。

附:福建省高级人民法院请示报告 闽法民他字〔1987〕第01号
最高人民法院:
我院在批复漳州市中级人民法院关于董文忠与郑明德宅基地纠纷一案的请示报告时,因对城市居民持有的解放后人民政府颁发的城市土地所有权证的效力是否可维持到1982年宪法公布实施止这一政策界线把握不准,故将该案案情及我院审判委员会讨论意见报告如下:
一、案情事实及第一、二审法院处理意见:
1.当事人:
董文忠(第一审原告、第二审上诉人),男,小板车工人,住漳州市北京路90号。
郑明德(第一审被告、第二审被上诉人),男,三轮车工人,住漳州市北京路77号。
2.案情:
董文忠之母董朱琴与董三耳、董少芬、董竞福四人,解放前共有位于漳州市芗城区北京路77号(旧门牌95号)内宅基地一片(面积四分另一毫)。1954年又由漳州市人民政府发给了土地所有权证。该地于1947年由董竞福之兄董福祥(董文忠之堂兄)出租给郑明德之岳祖父张雨田,当时租约议明“租赁期限五年,每月租金柒千元(伪币);租期届满,如出租人要收回自用,该地上建筑应由租户拆回交还旷地;如欲出租应依照时物价重定租金续租。”同年,张雨田就在该宅基地上盖起一厅一房一厨房,后面空地上建一厕所,前面留一小空地停放三轮车。解放后,每月租金调整为人民币1元。租期届满后,双方虽未重订租约,但仍按原租约,由郑明德继续向董文忠交纳租金至1967年,后因“文革”开始而未交。此外,解放后至1966年,该房地产税系由郑明德以董三耳名字交纳而后抵扣租金,1967年至今再无交纳房地产税款。
3.第一、二审法院审理情况:
1981年董文忠受其他几房(共有人)委托向漳州市(现芗城区)法院起诉:要求讨回宅基地自用,郑明德则要求买下该宅基地。漳州市(现芗城区)法院经审理认为:从张雨田至郑明德前后租用宅基地达34年之久,为维护租户住房稳定性,判决驳回董文忠之诉讼请求,租赁关系继续有效,所欠租金3个月内交清。董文忠不服,上诉龙溪地区(现漳州市)中级法院,1981年9月龙溪地区中级人民法院判决:驳回上诉,维持原判。
第二审判决后,董文忠仍不断向法院要求解除租赁关系,收回宅基地自用。漳州中院为此对该案进行复查,认为“根据一系列政策精神,本院在1981年审理该案时认为讼争宅基地解放前就出租,解放后有登记在业权范围内,判决继续保持原租赁关系是正确的”。因把握不大,于1986年12月15日请示我院。
二、我院审判委员会讨论意见:
(一)1981年该案终审判决时,我国法律(宪法)政策、最高法院1963年、1979年二次《贯彻执行民事政策若干意见》及1963年、1973年二次关于城市宅基地问题的批复,均无明文规定城市土地已收归国有,且我省亦未对此问题作明文规定,故原第一、二审法院判决维持租赁关系并无不当。判决发生法律效力后至1982年12月4日新宪法公布实施之日,因新宪法明文规定:“城市的土地属于国家所有。”中院判决与宪法规定有抵触,董文忠与郑明德之间的宅基地租赁关系当然应随之终止。现讼争宅基地所有权已属国家所有,董文忠与郑明德为使用宅基地发生纠纷,可由芗城区法院以宅基地使用权纠纷立案,给予确认使用权,并由使用者向有关部门补办审批手续。
(二)从我省审判实践看,1962年农村六十条公布后,对城市土地的处理,我省各地多参照“六十条”对农村宅基地的处理意见审理案件。如按上述第(一)条意见,则对全省影响面较大。对此,我们意见对在1982年宪法公布实施前已参照农村六十条精神审理的城市宅基地纠纷案件,一般不予变动。
以上意见当否,请批复。
1988年8月9日



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