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借名买房双方反目 经适房案件审理陷入两难/zsg

作者:法律资料网 时间:2024-07-07 23:47:52  浏览:8820   来源:法律资料网
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借名买房双方反目 经适房案件审理陷入两难

zsg


  北京市昌平区人民法院回龙观法庭近日的一项调研显示:仅该法庭受理的涉及经济适用房“借名买房”、“黑白合同”引发的纠纷,就占到了该庭房屋买卖案件的一成左右。由于目前适用的《北京市经济适用房管理办法》不属于《合同法》规定的法律、法规的强制性规定,使该类案件在审理中出现如果严格按照《合同法》判决,到建委无法过户,案件难以执行,而按照《经济适用房管理办法》判决,又有悖于《合同法》和诚信原则的两难境地。
  据回龙观法庭的法官介绍,回龙观法庭管辖的回龙观和天通苑地区,是全国最大的经济适用房项目地区,随着近年来房价的急剧攀升,钻法律、政策漏洞买卖经济适用房的当事人不在少数,此类案件有增多之势。据介绍,违反政策进行经济适用房买卖主要有以下两种现象:一种是“借名买房”,另一种是“黑白合同”纠纷。据悉,2009年回龙观法庭共受理房屋买卖纠纷案件190余件,上述两类案件约占案件总数的近一成。
  借名买房


  ■实际出资人和名义买房人
  产生纠纷一般有两种类型
  据介绍,“借名买房”即指不符合经济适用房购买资格的人以具有购买资格的人的名义购买经济适用房。房产证上的所有权人系名义上的购买人,而实际出资的则是另外的人。
  从回龙观法庭受理的此类案件来看,“借名买房”的当事人双方在购房前都会私下签订一个协议,对“借名”行为做出约定:1.双方明确约定一方将自己所有的购买经济适用房的房号转让他方;2.双方不明确约定买卖房号,仅签订协议约定,房屋购买后有关房屋的所有权利归属于实际出资人一方,名义买房人要无条件协助实际出资人办理相关手续;3.名义买房人在购买经济适用房之后即与实际出资人签订房屋买卖合同,约定将该套房屋出卖给实际出资人,待政策允许后再办理产权过户手续。
  双方产生纠纷一般有以下两种类型:第一种是名义买房人想实际占有房屋,起诉实际出资人腾房;第二种是实际出资人起诉名义买房人,要求将房屋过户到自己名下。
  ■尴尬的判决:
  实际出资人享有长期居住权
  该法庭的法官告诉记者,双方签订的“借名买房”协议,使不具备购买经适房资格的人借用他人名义购买到了经济适用房,按照《经济适用房管理办法》,应属于无效协议,但是按照《合同法》的规定,也同样出现了该《管理办法》是否具有法律、行政法规的法律效力问题。
  据法官们介绍,对“借名买房”案件,该法庭一般以房屋所有权证上登记的名字认定房屋的所有权人。实际出资人想要回出资,首先必须提供充足的证据。即便能够证明其是房屋的实际购买人,其要求退还的房款也不是按现在的市场价退还,而是按当初买房时的价钱退还。
  法院同时考虑到,这样判决对实际出资人会造成巨大的经济损失,反之出借身份一方会获取房屋涨价带来的巨大经济利益。鉴于此,若实际出资人能够证明双方存在“借名买房”的关系,法院一般认定实际出资人对该房屋享有长期居住权,不用腾房。但这种判决也让法院颇为尴尬,因有房屋所有权的人不能居住该房屋,而实际居住该房屋的人却不享有所有权。
  黑白合同
  ■经济适用房涨价
  买卖双方“翻脸”
  另一种情况是经济适用房买卖的“黑白合同”纠纷。根据相关规定,购买经济适用房的家庭未住满五年,不允许按市场价格出售。确需出售的,可以不高于购买时的单价出售给符合经济适用住房购买条件的家庭或由政府相关部门收购。
  而经济适用房的“黑白合同”则是指,在对购买时间不满五年、不满足上市交易条件的经济适用房进行交易时,房屋买卖双方在合同中约定以经济适用房当时的购买原价进行交易,而在合同附件或另一份合同中将购房总价款分为两个部分,即购房款和装修装饰设备补偿款,前者是经济适用房当时的购买价,后者是现时商品房价格与经济适用房价格之差价。
  该类合同表面上是按照原价转让经济适用房,而实质上买卖双方又同时约定过高的装修装饰设备补偿款,确保卖方从中赚取差价。涉案合同表面上符合经济适用房转让的形式,实质上为商品房买卖合同。因以商品房价格出卖经济适用房存在着极大的利益驱动,“黑白合同”的现象便应运而生。
  在未住满五年,不允许按市场价格出售的经适房的买卖交易中,买卖双方经常会因为出现纠纷而告上法庭。比如有卖家与买家在签订了“黑白合同”后,因为房屋升值而毁约的现象。
  ■“黑白合同”是否有效
  法院存在两种观点
  记者采访中了解到,目前法院对经济适用房“黑白合同”是否无效存在两种观点。一种观点认为该类合同无效。因“黑白合同”实质上违反了经济适用房上市交易条件的政策规定,侵害了国家利益,符合合同无效的条件。另一种观点则认为合同并非无效。因《合同法》明确规定违反国家法律法规强制性规定的合同才属无效,而关于经济适用房上市交易的相关规定(即目前适用的《北京市经济适用房管理办法》) 不仅不属于法律,亦不属于法规,从维护市场交易秩序的角度出发,该类合同不应判归无效,合同双方如果能够按照规定补缴税收,合同仍应属有效。因两种观点均具有一定的合理性,导致法院在裁判此类案件时陷入了困境。
  专家观点
  经适房相关政策应当立法
  昨天,市一中院的丁法官在接受记者采访时表示,涉及经济适用房“借名买房”和“黑白合同”案件存在法律盲点的问题,去年市一中院曾主持所辖基层法院确定了审理原则,即原则上按照《北京市经济适用房管理办法》认定合同无效。
  丁法官认为,要从根本上解决上述问题,建议立法部门或国务院颁布经济适用房管理的相关法律或行政法规,将经济适用房的相关政策以法律法规的形式加以体现。
  案例
  借名买房双方反目 老夫妇面临无家可归
  在昨天的采访中,回龙观法庭的法官给记者讲了这样一个案子:一对黑龙江的老夫妇把老家的房子卖掉,到北京投奔儿子。因为当时儿子没有北京户口,没有资格购买经济适用房,而商品房太贵又买不起,所以儿子当时借用了儿媳哥哥的名字购买了一套天通苑的经济适用房,双方签订了一份“借名购房协议”,约定由老两口的儿子出全款购买该房屋,媳妇的哥哥协助办理产权过户手续。老两口来北京后一直在该房子里居住。但是现在儿子离婚了,原大舅子起诉到法院,要求确认该房屋的所有权,让老夫妇和其儿子腾房。
  老两口哭着在法庭上说:“我们在房子里住了快10年了,东北老家的房子也卖掉了,现在让我们腾房,不是把我们往死里逼吗?”
  房主卖房后反悔 不认“黑白合同”
  回龙观法庭审理了这样一起经济适用房买卖纠纷案:家住回龙观小区的张先生起诉岳女士,理由是双方签订的“经济适用房买卖协议”违反了“获得产权未满五年不得上市出售”的规定,请求法院判决双方合同无效。
  张某在起诉中说:2009年4月21日,岳女士委托中介公司与他签订二手房买卖合同。合同约定:张某将其所有的天通苑的房屋出卖给岳女士,其中房屋成交价格为61.3万元,附属设施设备、装饰装修补偿款为53.7万元,共计115万元(双方一般在合同中只约定了购房价,装饰装修补偿款也即商品房与经适房的差价是在合同附件中约定的,故构成黑白合同)。后经其向昌平区建委咨询得知,其出售的经济适用房是2005年4月12日取得的产权,到签署卖房合同时未满五年不得上市,所以请求确认合同无效。
  而此案的被告岳女士却说,双方签订二手房买卖合同后,其已经向张某支付了全部房款,双方还私下签订了补充协议,即上述房屋产权满五年后,由张某协助办理过户手续。岳女士认为,张某完全是看到房价上涨后,以“未满五年不得上市”的借口反悔卖房,而想获取更大的经济利益。张某的行为违反了诚信原则,法院不应支持。
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黄石市人民政府办公室关于印发《黄石市重大食品安全事故行政责任追究办法(试行)》的通知

湖北省黄石市人民政府办公室


黄石市人民政府办公室关于印发《黄石市重大食品安全事故行政责任追究办法(试行)》的通知

大冶市、阳新县、各区人民政府,市政府各部门:
《黄石市重大食品安全事故行政责任追究办法(试行)》已经市人民政府同意,现印发给你们,请遵照执行。

二OO六年十一月二十三日

黄石市重大食品安全事故行政责任追究办法(试行)

第一条 为了强化食品安全监管职责,防范重大食品安全事故的发生,有效控制和消除重大食品安全事故的危害,妥善做好重大食品安全事故的处理,保障人民群众身体健康和生命安全,根据《中华人民共和国食品卫生法》、《国务院突发公共卫生事件应急条例》、《国务院关于进一步加强食品安全工作的决定》(国发[2004]23号)和《国家重大食品安全事故应急预案》有关规定,结合本市实际,制定本办法。
第二条 我市各级政府、各食品安全监管职能部门及其工作人员,在重大食品安全事故中存在失职、渎职情形或者负有领导责任和直接责任的,依照本办法,追究其行政责任。
第三条 本办法所称的重大食品安全事故,是指在初级农产品生产、食品生产加工、食品流通和餐饮业、食堂等消费各环节中发生食源性疾患,造成众多人数病亡或者对人体健康构成潜在的重大危害,造成严重社会影响,符合下列情形之一的行为:
(一)事故影响范围涉及市(地)级行政区域内2个以上县级行政区域,给人民群众饮食安全带来严重危害。
(二)造成伤害人数100人以上,或者出现死亡病例。
(三)市人民政府认定的重大食品安全事故。
第四条 各级、有关部门要按照属地管理、分级负责的总体原则和统一领导、政府负责、部门指导、各方联动的工作机制,加强协调配合,落实食品安全责任制。发生重大食品安全事故后,按照谁主管、谁负责,谁审批、谁负责,谁发证、谁负责的原则进行责任追究。
第五条 食品安全工作实行行政首长负责制,各级政府依照有关规定,履行以下职责:
(一)将食品安全工作列入重要议事日程,经常分析、布置、督促、检查本地区食品安全工作,及时研究和解决食品安全工作中存在的重大问题。
(二)认真贯彻执行食品安全的法律、法规、规章,建立并健全地方性食品安全相关制度,实行食品安全监管目标管理责任制,明确各部门及有关人员的责任,并列入年度工作考核内容。
(三)建立并健全本地区食品安全组织协调机制,组织开展日常、专项和突击的食品安全监管行动,督促有关部门加强食品安全执法。对容易发生重大食品安全事故的单位、企业、场所、区域及相关食品,明确防范责任,落实防范措施,严格监督检查,发现事故隐患,责令整改,限期消除。
(四)切实加强食品安全监管体系、检验检测体系和公共食品安全设施的建设,保障食品安全工作经费投入。
(五)加大食品安全信息管理和综合利用的力度,构建各级政府、各食品安全监管部门间信息平台,实现信息资源共享,统一规范发布行为。
(六)制定本地区重大食品安全事故应急预案,建立应急救援体系。做好重大食品安全事故处置所需物质调配、人员救治和善后工作,并责成有关部门对事故进行调查和对有关人员进行行政责任追究。
第六条 各食品安全监管职能部门按照从农田到餐桌食品链“一个监管环节由一个部门监管”的原则,采取“分段监管为主、品种监管为辅”的方式,进一步明确分工,强化责任,依照《国务院关于进一步加强食品安全工作的决定》(国发[2004]23号)和省、市政府赋予各食品安全监管部门的职能,认真履行食品安全监管职责。
各食品安全监管部门在发生重大食品安全事故后要按职责开展应急处理工作并按要求上报,积极配合对事故的调查处理和对有关责任人员的行政责任追究。
第七条 各级政府和各食品安全监管职能部门对本地区存在的重大食品安全事故隐患,超出其管辖范围的,应当立即向有管辖权或者负有职责的上级人民政府或者政府有关部门报告;情况紧急的,可以立即采取包括责令暂时停产停业在内的紧急措施,同时报告。有关上级政府或政府有关部门接到报告后,应当立即组织查处。
第八条 重大食品安全事故发生地的县(市)区、乡(镇)政府、食品安全监管职能部门,违反本规定第五、六、七条,应当履行职责而未履行、或者未按规定履行职责,发生重大食品安全事故及有下列行为之一的,按照事权和责任划分,依据《突发公共卫生事件应急条例》和《湖北省重大安全事故行政责任追究规定》,对有关责任人员,根据情节轻重给予记过、记大过、降级直至撤职的行政处分,构成犯罪的,依法追究刑事责任。
(一)对已经发生的重大食品安全事故隐瞒不报、谎报或者故意拖延报告期限。
(二)故意破坏事故现场。
(三)阻碍、干涉调查处理工作正常进行。
(四)拒绝、拖延接受重大食品安全事故调查处理或拒绝、拖延提供事故有关的情况和资料。
(五)因渎职、行政不作为造成重大食品安全事故,给人民群众身体健康和经济利益造成严重损害。
第九条 参加重大食品安全事故应急救援和调查处理的工作人员有下列行为之一的,由有关部门给予相应的行政处分,对构成犯罪的依法追究刑事责任:
(一)对应急救援或调查处理工作不负责任,致使应急处理工作有重大疏漏。
(二)泄露调查处理秘密,影响事故查处。
(三)索贿受贿。
(四)包庇事故责任者。
第十条 监察部门、食品药品监管、安全生产监管、公安等相关部门组成调查组,依法对重大食品安全事故的行政责任进行调查。事故调查工作应当自事故发生之日起30日内完成,并由调查组提出调查报告;遇有特殊情况的,经调查组提出并报市政府批准后,可以延长20天时间。调查报告应当包括依照有关法律、法规和本规定对有关责任人员追究行政责任或者其他法律责任的意见。调查报告中有关行政责任追究的意见经市政府批准后执行。
第十一条 县(市)区人民政府和市有关部门自接到经市人民政府批准的行政责任追究意见之日起20日内,按人事管理权限依法定程序对有关责任人员作出处理决定,必要时市监察部门可以直接对重大食品安全事故的有关责任人作出行政处分决定。
第十二条 监察部门依照有关法律、法规的规定,对各级政府和政府部门及其工作人员履行食品安全管理职责实施行政监察。
第十三条 对特别或重大食品安全事故的行政责任追究,法律、法规,国务院、省政府及其部门另有规定的,则按其规定执行。
第十四条 本办法由市监察局和市食品药品监督管理局负责解释。
第十五条 本办法自印发之日起施行。

批转南京市建筑业社会劳动保险统筹管理试行办法的通知

江苏省南京市体改委 计委 城乡委 等劳


批转南京市建筑业社会劳动保险统筹管理试行办法的通知
市体改委 计委 城乡委 劳动局 审计局 建工局



第一条 为妥善解决建筑企业之间劳动保险费负担畸轻畸重问题,创造建筑企业之间平等竞争的基本条件,保障退休职工的生活,维护社会安定,根据城乡建设环保部《关于建筑行业实行退休基金统筹试点的通知》,特制订本试行办法。
第二条 下列企业的固定职工、合同制工人,以及从农村招用的户粮关系不变的合同制工人(以下简称农民合同制工人)中实行养老金保险人员,为建筑业社会劳动保险统筹对象:
1.市属全民所有制建筑、安装、装饰(装璜,下同)、机械施工企业;
2.基地在南京的部、省属建筑、安装、装饰、机械施工企业;
3.区以上集体所有制建筑、安装、装饰、机械施工企业;
4.建筑行业中的工业企业。
第三条 凡按照国务院《关于工人退休、退职暂行办法》和有关规定办理离休、退休、退职的职工,其离退休工资、退职生活费、各项政策性补贴(包括物价补贴、副食品价格补贴、肉类补贴);发给城市合同制工人的退休养老金;农民合制工人缴纳养老金保险后发给的养老金,均列
入统筹范围。
凡一九八七年一月四日以后,按照国务院《关于工人退休、退职暂行办法》第一条第(三)、(四)款和第五条规定退休、退职的工人,按照国务院《关于安置老弱病残干部的暂行办法》第四条第(二)、(三)款和第七条规定退休、退职的干部,其退休、退职费用暂不列入统筹范围

第四条 凡在本市的基本建设、技术改造、大修理、外资、中外合资、中外合作等工程的建设单位,不论其资金来源,均按《江苏省建筑工程综合预算定额》规定向南京建筑行业劳动保险统筹办公室(以下简称市建筑行业统筹办)缴纳劳动保险费。收取标准暂定:建筑、机械施工工程
按直接费的百分之三点五,安装施工、人工土石方工程按人工费的百分之十八点二,其费用列入工程总造价;装璜工程按总产值(包括在外地完成的产值)的百分之一;建筑行业中的工业企业按企业月全部工资总额的百分之十八。
第五条 统筹基金的收取办法:
1.凡在本市范围内的基本建设、技术改造、大修理、外资、中外合资、中外合作等工程项目,都应在建设银行开户,统筹基金由市建筑行业统筹办委托建设银行南京分行按规定的收取标准,在建设工程开工前,按预算将应缴纳的统筹基金划拨转入建行的“退休养老基金”专户,不另
签定合同,竣工决算时按实调整。
2.部分技改、大修理工程不在建筑银行开户的,由建设单位按规定向市建筑行业统筹办缴纳。
3.建筑工业企业的统筹基金,由企业按收取标准直接向市建筑行业统筹办缴纳,统筹基金在税前“营业外支出”项目列支,年终结算。
4.建筑、安装、机械施工企业在外地承包的工程收取劳动保险费,按当地规定的费率上缴市建筑行业统筹办。企业自行完成施工产值以外的其他产值(包括第三产业营业额,下同)按产值(营业额)的百分之二点五缴纳统筹基金。
5.未参加建筑行业统筹的外省、市、县来宁施工和内包自营的建筑、安装、装饰、机械施工企业统筹基金亦按本规定的标准和收取办法执行,由市建筑行业统筹办收取后,按江苏省预算定额规定的费率返回给企业。
第六条 市建筑行业统筹办在建设银行设统筹基金专户,专款专用,任何单位和个人不得挪作他用,其存款利息按城乡居民个人储蓄存款利率计算,所得利息计入统筹基金专户。
劳动保险费实行统筹后,分为统支和返回企业包干使用两个部分;统支部分按本办法第三条由企业按季度将实际支出数上报市建筑行业统筹办,经审核后由市行业统筹办划拨,年终结算。另一部分按统筹基金的百分之十八返回给企业包干使用,节余和超支均由企业在营业外费用中核算
。使用部分按季度由企业填送报表给市建筑行业统筹办,在企业完成上年度指标(缴纳统筹基金的直接费、人工费、产值)的基础上由市建筑行业统筹办预拨和年终结算。
参加建筑行业统筹企业的离、退休职工费用发放和日常管理工作,仍由企业负责。
企业对接近退休年龄职工实行离岗退养,退养工资仍在企业工资基金中列支。待离岗退养职工在达退休年龄时,再按国家规定正式办理退休手续,退休费用按本办法执行。
第七条 本办法由南京市建筑业社会劳动保险统筹办公室负责解释。
第八条 本办法自一九九0年七月一日起执行。



1990年8月18日

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